Mutui, tra variabile e fisso un maggior costo del 40%

Mutui sempre più costosi: quelli già in essere a tasso variabili e quelli nuovi, fissi e variabili. Sono ormai lontani i tempi di tassi fissi all’1 per cento. Il quadro è cambiato radicalmente e velocemente in meno di 12 mesi, da quando, a luglio dello scorso anno, la Banca centrale europea ha cominciato ad alzare i tassi di interesse. Sei aumenti in 9 mesi: quattro da 50 punti base e altri due (a settembre e ottobre 2022) da 75 punti base. Il tasso di rifinanziamento della Bce è così salito al 3,50%, trascinando al rialzo sia l’Euribor^® sia l’Irs, i due tassi di riferimento a cui sono legati rispettivamente i mutui a tasso variabile e i mutui a tasso fisso.

Un atteggiamento da falco (hawkish), quello della Banca centrale europea, che sta pesando sul bilancio delle famiglie italiane "titolari"di un mutuo variabile. Per loro, infatti, l’aumento dell’Euribor^®, con quello a 3 mesi che è passato dal -0,534% di un anno fa all’attuale 2,783%, ha portato a un aumento della rata mensile di oltre il 30% (stima effettuata da MutuiOnline per un mutuo da 140mila euro a 20 anni), per un peso sul reddito familiare mensile che è passato dal 22% al 30%. E su un mutuo a 30 anni di 250mila euro il conto è ancora più salato: oltre il 40% sia l’aumento della rata sia l’incidenza sul reddito mensile. Ma oltre ai mutui variabili già in essere, anche i nuovi finanziamenti per l’acquisto di una casa sono diventati più costosi.

Il costo del tasso fisso

I tempi del tasso fisso all’1% sono ormai un lontano ricordo. Chi compra una casa oggi e vuole mettersi al sicuro con una rata che rimanga costante per tutta la durata del mutuo, deve sopportare dei costi per il finanziamento che sono molto più alti rispetto a quelli di qualche anno fa.

Così, se a marzo 2020 l’Irs a 30 anni (l’Interest rate swap è il parametro di riferimento dei mutui a tasso fisso) aveva toccato un minimo al -0,23%, oggi il suo valore è arrivato al 2,78% (rilevazione aggiornata allo scorso 1 marzo), con tanto di effetti collaterali sul costo del mutuo. Da una simulazione effettuata il 27 marzo sul comparatore MutuiOnline.it, il miglior finanziamento a 30 anni per l’acquisto di una prima casa (valore immobile 225mila euro e importo del mutuo 180mila euro) mostra un Taeg del 3,87% (spread all’1,20%) per una rata mensile di 829,53 euro. Le altre due offerte sul podio, invece, prevedono un Taeg del 4% (spread all’1,4%), con rata di 837,67 euro, e del 4,07% (spread all’1,45%), con rata di 855,20 euro. Nel 2020, invece, la miglior offerta di mutuo, a parità di condizioni, prevedeva un Taeg dell’1,10%, con rata mensile da 587,26 euro. Rispetto a 3 anni fa, quindi, un mutuo a tasso fisso oggi ha un maggior costo di circa il 40 per cento.

Il costo del tasso variabile

Stesa sorte è toccata ai mutui a tasso variabile, con l’Euribor^® che è salito su tutte le scadenze, a 1 mese, 3 mesi, 6 mesi e 1 anno (quest’ultimo è arrivato al 3,745%, contro il -0,327% di marzo 2020). Anche in questo caso, la simulazione effettuata su MutuiOnline.it a 30 anni (valore dell’immobile di 250mila euro e valore del mutuo di 150mila euro) non lascia dubbi.

La miglior offerta mostra un Taeg del 3,40% (Euribor^® 3 mesi più spread di 0,50%), per una rata mensile di 646,89 euro. Le altre due offerte sul podio, invece, hanno un Taeg del 3,93% (Euribor^® 3 mesi più spread dell’1,10%), per una rata mensile di 694,67 euro, e un Taeg del 4,06% (Euribor^® 1 mese più spread dell’1,60%), per una rata di 710,94 euro. Nel 2020, un variabile a 30 anni, a parità di condizioni, mostrava un tasso allo 0,35%, per una rata mensile di 497,52 euro. Oggi, quindi, il maggior costo sulla miglior offerta in termini di rata da pagare è del 30% circa.