Mutui, tra variabile e fisso un maggior costo del 40%

Mutui sempre più costosi: quelli già in essere a tasso variabili e quelli nuovi, fissi e variabili. Sono ormai lontani i tempi di tassi fissi all’1 per cento. Il quadro è cambiato radicalmente e velocemente in meno di 12 mesi, da quando, a luglio dello scorso anno, la Banca centrale europea ha cominciato ad alzare i tassi di interesse. Sei aumenti in 9 mesi: quattro da 50 punti base e altri due (a settembre e ottobre 2022) da 75 punti base. Il tasso di rifinanziamento della Bce è così salito al 3,50%, trascinando al rialzo sia l’Euribor sia l’Irs, i due tassi di riferimento a cui sono legati rispettivamente i mutui a tasso variabile e i mutui a tasso fisso.

Un atteggiamento da falco (hawkish), quello della Banca centrale europea, che sta pesando sul bilancio delle famiglie italiane "titolari"di un mutuo variabile. Per loro, infatti, l’aumento dell’Euribor, con quello a 3 mesi che è passato dal -0,534% di un anno fa all’attuale 2,783%, ha portato a un aumento della rata mensile di oltre il 30% (stima effettuata da MutuiOnline per un mutuo da 140mila euro a 20 anni), per un peso sul reddito familiare mensile che è passato dal 22% al 30%. E su un mutuo a 30 anni di 250mila euro il conto è ancora più salato: oltre il 40% sia l’aumento della rata sia l’incidenza sul reddito mensile. Ma oltre ai mutui variabili già in essere, anche i nuovi finanziamenti per l’acquisto di una casa sono diventati più costosi.

Il costo del tasso fisso

I tempi del tasso fisso all’1% sono ormai un lontano ricordo. Chi compra una casa oggi e vuole mettersi al sicuro con una rata che rimanga costante per tutta la durata del mutuo, deve sopportare dei costi per il finanziamento che sono molto più alti rispetto a quelli di qualche anno fa.

Così, se a marzo 2020 l’Irs a 30 anni (l’Interest rate swap è il parametro di riferimento dei mutui a tasso fisso) aveva toccato un minimo al -0,23%, oggi il suo valore è arrivato al 2,78% (rilevazione aggiornata allo scorso 1 marzo), con tanto di effetti collaterali sul costo del mutuo. Da una simulazione effettuata il 27 marzo sul comparatore MutuiOnline.it, il miglior finanziamento a 30 anni per l’acquisto di una prima casa (valore immobile 225mila euro e importo del mutuo 180mila euro) mostra un Taeg del 3,87% (spread all’1,20%) per una rata mensile di 829,53 euro. Le altre due offerte sul podio, invece, prevedono un Taeg del 4% (spread all’1,4%), con rata di 837,67 euro, e del 4,07% (spread all’1,45%), con rata di 855,20 euro. Nel 2020, invece, la miglior offerta di mutuo, a parità di condizioni, prevedeva un Taeg dell’1,10%, con rata mensile da 587,26 euro. Rispetto a 3 anni fa, quindi, un mutuo a tasso fisso oggi ha un maggior costo di circa il 40 per cento.

Il costo del tasso variabile

Stesa sorte è toccata ai mutui a tasso variabile, con l’Euribor che è salito su tutte le scadenze, a 1 mese, 3 mesi, 6 mesi e 1 anno (quest’ultimo è arrivato al 3,745%, contro il -0,327% di marzo 2020). Anche in questo caso, la simulazione effettuata su MutuiOnline.it a 30 anni (valore dell’immobile di 250mila euro e valore del mutuo di 150mila euro) non lascia dubbi.

La miglior offerta mostra un Taeg del 3,40% (Euribor 3 mesi più spread di 0,50%), per una rata mensile di 646,89 euro. Le altre due offerte sul podio, invece, hanno un Taeg del 3,93% (Euribor 3 mesi più spread dell’1,10%), per una rata mensile di 694,67 euro, e un Taeg del 4,06% (Euribor 1 mese più spread dell’1,60%), per una rata di 710,94 euro. Nel 2020, un variabile a 30 anni, a parità di condizioni, mostrava un tasso allo 0,35%, per una rata mensile di 497,52 euro. Oggi, quindi, il maggior costo sulla miglior offerta in termini di rata da pagare è del 30% circa.