Mercato mutui: 2025 anno positivo ma prudente, vince ancora il tasso fisso

Il 2025 si è chiuso come un anno positivo per il comparto dei mutui, segnato da tassi di interesse competitivi rispetto al recente passato e da una crescente fiducia da parte di consumatori e istituti di credito. Ma è stato anche un anno caratterizzato da dinamiche opposte, tra la prima e la seconda metà.

Il tasso variabile è tornato a essere più conveniente del fisso, eppure quasi la totalità delle domande di mutuo è stata a tasso fisso. Una fotografia che racconta molto della psicologia finanziaria delle famiglie italiane, ancora segnate dalle montagne russe degli ultimi anni e disposte a pagare una rata più alta, ma costante nel tempo.

2025, un anno di mutui a due velocità

Nei primi sei mesi, la politica monetaria accomodante della Banca Centrale Europea ha impresso una decisa spinta al ribasso sui mutui a tasso variabile. In seguito, nella seconda parte dell'anno, lo stop ai tagli del costo del denaro deciso da Francoforte ha cambiato lo scenario: il variabile si è stabilizzato, mentre il fisso ha iniziato a salire.

A dicembre, secondo i dati dell'Osservatorio di MutuiOnline.it, il TAN medio del tasso variabile (considerando sia le opzioni standard che i mutui green, ovvero finalizzati all'acquisto di immobili ad alta efficienza energetica) si è attestato al 2,66%. Un valore in calo di oltre un punto percentuale rispetto al 3,71% registrato a gennaio 2025. La migliore offerta sul mercato, relativa a un mutuo green, è scesa addirittura al 2,29%, contro il 3,26% di inizio anno.

Percorso inverso per il tasso fisso, che ha chiuso dicembre al 3,33% in media tra soluzioni standard e green. Un livello storicamente più che accettabile, ma superiore di 50 punti base rispetto al 2,83% di gennaio. Anche la soluzione green più conveniente per il fisso ha subito un rialzo, attestandosi al 2,83% contro il 2,45% di dodici mesi prima.

Perché il tasso fisso è aumentato?

Dietro l'aumento del tasso fisso c'è una concatenazione di eventi che parte da lontano. A partire dal mese di aprile, le crescenti tensioni geopolitiche a livello mondiale hanno iniziato a pesare sui mercati. Le prospettive incerte sulla crescita economica nell'eurozona, minacciata dai dazi statunitensi sulle esportazioni europee, hanno generato un clima di sfiducia che si è tradotto in un aumento dei rendimenti dei titoli di stato tedeschi a 30 anni.

Questi titoli sono un termometro della fiducia del mercato nel medio termine e rappresentano il principale fattore che influenza l'andamento dell'IRS, l'indice di riferimento per i mutui a tasso fisso. Maggiore incertezza significa rendimenti più alti sui titoli di stato che, a loro volta, si riflettono sugli indici IRS e sui tassi finali applicati ai mutui a rata costante: il superamento di quota 3,00% ha così comportato l'aumento del TAN medio per i finanziamenti a tasso fisso.

33 euro al mese il risparmio del variabile, ma il tasso fisso vince

Il 2025 è stato un anno sicuramente incoraggiante per il mercato dei mutui, con i consumatori che hanno potuto approfittare di condizioni di finanziamento più favorevoli rispetto al biennio 2023/2024.

Oggi i mutui a tasso variabile risultano essere l'opzione più conveniente sulla carta. Su un mutuo ventennale da 100.000 euro, il risparmio rispetto al fisso è pari a 33 euro sulla rata mensile: 538 euro contro 571 euro. Proiettato sull'intera durata del finanziamento, questo divario si traduce in poco più di 8.000 euro risparmiati.

Eppure, soltanto il 2,9% dei clienti di MutuiOnline.it ha optato per il tasso indicizzato all'Euribor nel corso del 2025.La stragrande maggioranza, il 96,1% del totale delle richieste, ha scelto il tasso fisso.

La forbice tra le due tipologie di finanziamento, evidentemente, è ancora troppo stretta per convincere i consumatori ad assumersi il rischio di possibili oscillazioni future. Chi sceglie il fisso, del resto, può ancora bloccare la rata a condizioni storicamente favorevoli.

Il vantaggio dei mutui green

C'è un elemento che può fare la differenza nella scelta del mutuo e non riguarda solo il tipo di tasso. La classe energetica dell'abitazione incide in modo significativo sulle condizioni applicate dagli istituti di credito. I mutui green, destinati all'acquisto di immobili ad alta efficienza energetica, risultano mediamente più vantaggiosi di circa 40 punti base rispetto alle soluzioni tradizionali.

Un vantaggio non trascurabile, che si somma ai benefici ambientali e al risparmio sulle bollette che una casa efficiente garantisce nel tempo. Per chi sta valutando l'acquisto di un immobile, insomma, puntare su una classe energetica elevata può tradursi in un doppio risparmio.

Resta inoltre sempre disponibile l'opzione della surroga del mutuo, che permette di trasferire gratuitamente il mutuo da una banca all'altra per approfittare delle condizioni più favorevoli offerte dal nuovo istituto. Una carta da giocare qualora in futuro dovesse verificarsi una discesa dei tassi: in questo contesto, un comparatore come MutuiOnline.it è un prezioso alleato per aiutare i consumatori a orientarsi tra le varie offerte presenti sul mercato.

Mutui sempre più lunghi e più ricchi: è record

La durata media dei mutui nel 2025 ha toccato i 24 anni e 7 mesi, tre mesi in più rispetto ai 24 anni e 4 mesi registrati nel 2024. Quasi la metà delle richieste, il 48,0% del totale, ha riguardato finanziamenti con una durata superiore ai 26 anni. Un balzo significativo rispetto all'anno precedente, quando questa fascia pesava per il 44,6% del mix, con un incremento del 7,6%.

Nell'anno appena concluso, la richiesta media ha toccato i 144.000 euro, con un aumento di circa 3.500 euro rispetto ai 140.400 euro del 2024 e di oltre 10.000 euro rispetto ai 132.800 euro del 2023. Le richieste per importi superiori ai 150.000 euro hanno raggiunto il 34,0% del totale, contro il 31,9% dell'anno precedente.

Mutui: la mappa regionale tra dati contrastanti

Il divario territoriale emerge con chiarezza dai dati dell'Osservatorio. Il Trentino-Alto Adige si conferma la regione dove si richiede il capitale più elevato per un mutuo, con una media di 190.600 euro. Al secondo posto si piazza la Lombardia con 168.600 euro, seguita dal Lazio sul terzo gradino del podio. All'estremo opposto della classifica si trova il Molise, fanalino di coda con una richiesta media di 104.500 euro.

In crescita, seppur contenuta, anche il valore medio degli immobili oggetto di richiesta di mutuo. Secondo i dati di MutuiOnline.it, nel 2025 la media nazionale ha raggiunto i 227.350 euro, contro i 225.150 euro dell'anno precedente.

Il Loan-to-Value, ovvero il rapporto tra la somma richiesta alla banca e il valore dell'immobile oggetto del finanziamento, si è attestato al 69,6%, quasi un punto percentuale in più rispetto al 68,7% del 2024.

La prima casa torna protagonista, la surroga frena

Nel 2025 il mutuo per l'acquisto della prima casa ha pesato per il 60,4% del totale delle richieste, con una crescita di quasi cinque punti percentuali rispetto al 55,6% registrato nel 2024.

In aumento anche le richieste di mutuo seconda casa, passate dal 6,9% del totale del 2024 al 7,8% dell'anno appena concluso.

Il dato più significativo riguarda però le surroghe, che hanno subito un netto ridimensionamento. Le richieste di trasferimento del mutuo sono passate dal 34,4% del totale nel 2024 al 28,1% nel 2025.

Una dinamica che riflette l'andamento dei tassi nel corso dell'anno: nella prima parte del 2025, con i tassi in discesa rispetto al biennio precedente, le richieste di surroga avevano raggiunto il 34,3% del totale nel primo semestre. Ma con lo stabilizzarsi del variabile e il rialzo del fisso nella seconda metà dell'anno, le domande sono crollate al 19,8% del mix.

Chi chiede un mutuo oggi?

L'età media di chi richiede un mutuo si è mantenuta stabile nel 2025, attestandosi sui 39 anni e 8 mesi. Ma dietro questo dato medio si nascondono dinamiche interessanti alle due estremità della piramide anagrafica.

Gli Under 36 rappresentano il 39,2% delle domande totali, in crescita di un punto percentuale rispetto al 38,2% del 2024. Un segnale incoraggiante che testimonia come i giovani, nonostante le difficoltà del mercato del lavoro e l'aumento dei prezzi degli immobili, continuino a puntare sulla casa di proprietà.

Parallelamente, però, sono aumentate anche le richieste da parte degli Over 56, passate dal 6,2% al 7,1% del totale. Una fascia di popolazione che probabilmente si rivolge al mutuo per acquistare seconde case, aiutare i figli nell'acquisto della prima abitazione o finanziare interventi di ristrutturazione.