Mercato immobiliare: previsioni e rischi per chi vorrebbe comprare casa

A delineare la situazione del nostro mercato immobiliare non è solo l’attesa crisi post-Covid che ha caratterizzato fin da subito la ripresa delle attività; c’è anche la prospettiva di quanto accadrà dopo queste insolite vacanze, quando la recessione si manifesterà in maniera ancora più evidente.

Secondo Nomisma, il rischio è l’innescarsi di un circolo vizioso che porterà gli istituti di credito ad adottare criteri più rigidi nell’erogazione del credito, quando invece ciò di cui le famiglie e le imprese hanno bisogno allo stato attuale è una grande flessibilità. Di fatto, per come descrive la situazione l’Istituto d ricerche, quello che rischia di generarsi è “un corto circuito tra una domanda più debole del passato e più dipendente dal canale creditizio e un’offerta di credito più rigida e attenta nel selezionare i soggetti a cui erogare i finanziamenti”.

I dati sul mercato immobiliare

A parlare sono i numeri riguardo alle compravendite forniti dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate sul primo trimestre dell’anno: -15,5%, mentre la previsione per la fine dell’anno è di un calo di circa il 18%. Passando ai volumi di vendita, Nomisma ipotizza i due scenari estremi possibili, dal migliore al peggiore: 518.000 transazioni (con un calo del 14,1% rispetto al 2019) e 471.000 transazioni (-22% rispetto all’anno passato). Guardando all’immediato futuro, il 2021 potrebbe segnare il primo lieve miglioramento, fino a raggiungere le 537.000 compravendite. In caso contrario però, la ripresa potrebbe non esserci neanche il prossimo anno, e far slittare l’aumento al 2022.

I dati rilevati sui prezzi di mercato

Analogo discorso è stato fatto riguardo ai prezzi, previsti in calo nei prossimi mesi dell’anno e con una media del -2,6%. L’analisi su 13 città principali vede in testa ai centri più penalizzati Catania, con un calo dei valori del 4,3%, seguita da Roma con -4%, Bari con -3,9% e Genova a -3,5%. Migliore sarà la situazione a Firenze, Padova, Bologna e Venezia, dove le riduzioni previste sono intorno al 2%.

Il mercato residenziale milanese

Uno dei mercati maggiormente penalizzati dall’epidemia è quello milanese, se non altro perché il più promettente fino a qualche mese fa, tanto da trascinare l’intero comparto immobiliare del Paese. La crescita dei prezzi attesa per questo anno era dal 3 al 4%: di fatto anche nel periodo più nero non è andata così male, visto che il calo registrato da Nomisma è nella prima metà dell’anno di solo 0,6%, ben più basso di quanto rilevato nelle altre città. Un mercato, quello milanese, che regge bene di fronte al duro colpo, perché rafforzato da solide basi che serviranno ad affrontare la crisi con maggiore forza.

Le previsioni sui mutui

Proprio per la condizione difficile in cui si sono trovate le famiglie, secondo Nomisma nel 2021 a trainare il mercato saranno gli acquisti supportati dal reddito e dal patrimonio personale, molto meno quelli sui mutui. Secondo le indagini, quest’anno la casa rimarrà un miraggio per oltre 10 milioni di famiglie, il 39,9% di chi ha espresso il proprio bisogno abitativo: il motivo è la mancanza di disponibilità, il timore della pesante tassazione, ma anche l’impossibilità di accedere al mutuo.

Una vera contraddizione, considerate le condizioni attuali a cui è possibile ottenere un mutuo prima casa ai tassi più bassi di sempre, che non hanno precedenti nella storia dei mutui. È per questo che serve fermarsi a fare una corretta valutazione di quanto possa realmente gravare la spesa di un mutuo rispetto a quella di un affitto, perché in molti casi potrebbe rivelarsi minore e consentire con un po’ di calcoli di arrivare a trovare una soluzione di mutuo percorribile.

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