Osservatorio Mutui: la surroga vince in tempi di coronavirus

L’onda lunga del coronavirus ha iniziato a lambire anche le coste del mercato immobiliare. Al momento si fa sentire soprattutto con un’accelerazione vigorosa delle surroghe e, nonostante la dinamica delle richieste da parte delle famiglie sia sempre vivace, con una frenata delle erogazioni dei mutui. La prima è strettamente correlata all’andamento dei tassi di interesse, tornati a guardare bruscamente al ribasso: dinamica che rende conveniente ai mutuatari – addirittura anche a quelli che lo hanno già fatto una prima volta – una nuova contrattazione con l’istituto di credito per spuntare costi della rata ancora più bassi. La seconda invece riflette la crescente percezione negativa con cui guardiamo all’economia e, in simbiosi, anche l’accresciuta prudenza delle banche nel concedere prestiti. È questa la sintesi del più recente Osservatorio Mutui del gruppo MutuiOnline.it.  

La favorevole finestra del basso costo del denaro

Su base trimestrale, a tutto febbraio, le richieste di mutui per l’acquisto della prima casa sono salite al 31% del totale (dal 27,1% segnato tra ottobre e dicembre), con le famiglie allettate dalla favorevole finestra offerta dal costo del denaro. Nello stesso periodo le domande di sostituzione e surroga si sono assestate al 63,9%, dopo la brusca impennata (68,1%) che ha segnato la seconda metà del 2019. Discorso diverso se analizziamo il comportamento delle banche, nei confronti delle quali i clienti mutuatari hanno qualche arma in più (visto che la legge Bersani permette di cambiare sportello gratuitamente). Da una parte, nel trimestre a febbraio le surroghe e sostituzioni sono balzate al 67,4% del totale (58,6% nel precedente trimestre): nuovo massimo da inizio 2016. Dall’altra, le concessioni di mutui sono scese al 28% (36,4%), nuovo minimo degli ultimi cinque anni.  

La scena sempre più dominata dal tasso fisso

L’influenza da Covid-19, oltre a spingere ribasso i tassi di riferimento utilizzati della banche nella stipula dei contratti, ha anche spostato ulteriormente gli italiani verso i mutui a tasso fisso: nel periodo considerato le richieste di questo tipo sono infatti salite al 92,5% del totale (nuovo top dal 2016), mentre quelle per il tasso variabile sono precipitate ai minimi (7%). La stessa dinamica si riscontra nelle erogazioni. Per quanto riguarda la durata de mutui, sia le richieste (34,8% del totale) sia le accensioni effettive (40%) si concentrano nel segmento dei 20 anni, mentre le incertezze economiche comprimono - in entrambi i casi - le operazioni che hanno una vita inferiore ai dieci anni. 

La cautela delle famiglie e le banche ‘generose’

Prudenza che si riscontra anche nell’andamento dell’importo medio chiesto dalle famiglie, sceso nel trimestre (a tutto febbraio) del 2,9% trimestrale a 138.013 euro, che continua comunque a viaggiare sopra i massimi degli ultimi cinque anni. Paradossalmente le banche risultano più ‘generose’: l’importo medio erogato nello stesso periodo è aumentato del 2,1% al nuovo massimo di 143.253 euro. Questo valore, per altro, è in crescita per il quarto trimestre consecutivo (+12,4% dal secondo trimestre dello scorso anno). La fotografia delle richieste di mutui per classi d’importo conferma, ancora una volta, che le fasce 50.001-100mila e 100.001-150mila euro coprono assieme ampiamente oltre la metà del dato complessivo (rispettivamente al 31,9% e al 35,1%).  

L’analisi del mercato dei mutui erogati per classi di età rivela invece un sorprendente spunto dei prestiti concessi alla fascia 46-55 anni, con una quota salita al 24,8% del totale (dal 21,4% registrato nell’ultima frazione del 2019). Trend che trova allo stesso tempo conferma nel progresso registrato dalla fascia 36-45 anni (al 45,7% dal 45,2%). Segno negativo invece per i contratti stipulati con i 26-35enni (scesi al 23,2% del totale dal 26,9%).  

I tassi di interesse tornano a flirtare con i minimi storici

E veniamo al panorama dei tassi: a febbraio di quest’anno, prendendo come riferimento mutui a 20 e 30 anni, il fisso è stato indicato a 0,9% (contro l’1,1% di gennaio e l’1,23% di dicembre) mentre il variabile è scivolato a 0,74% (rispettivamente da 0,77% e da 0,80%). L’Euribor a tre mesi è ribassato fino a -0,41% (da -0,39%), a un passo dal minimo storico (-0,42% toccato lo scorso settembre). Ancora più interessante, soprattutto per chi sta pensando di accendere un mutuo, è osservare il percorso fatto nel frattempo dall’Eurirs, cioè il saggio di riferimento usato dalle banche nei contratti di copertura contro possibili perdite e dal quale viene ponderato il tasso di interesse che viene applicato ai mutui. Questo, in febbraio, è stato indicato allo 0,33% per il trent’anni (0,53% in gennaio e 0,55% in dicembre) e allo 0,30% per il vent’anni (rispettivamente 0,49% e 0,51%). Vale la pena tenere sotto osservazione la sua dinamica, soprattutto se si considera che sono attesi (dopo quello deciso dalla Fed) nuovi tagli al costo del denaro da parte delle principali Banche centrali.