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La disdetta del contratto di locazione: come funziona

La legge prevede la risoluzione anticipata del contratto di locazione per entrambe le parti che desiderino recedere prima della naturale scadenza. Il conduttore può dare la disdetta al locatore con una comunicazione scritta sei mesi prima della data in cui intende lasciare l'appartamento.

28/06/2021
La disdetta del contratto di locazione

Il contratto e la sua naturale scadenza

La durata minima dei contratti di affitto è disciplinata dalla legge. Vediamo quali sono le tipologie principali di contratti di locazione per l’uso abitativo:

  • Contratto di locazione a canone libero;
  • Contratto di locazione a canone concordato;
  • Contratto di locazione a uso transitorio;
  • Locazione a studenti universitari.

Analizziamo i contratti di locazione a canone libero e a canone concordato: nel primo tipo la durata legale minima è di 4 anni (se le parti concordano una durata inferiore la clausola è nulla) e la legge prevede per i contratti a canone libero che, dopo il primo termine di durata, il contratto sia rinnovato automaticamente per il locatore per ulteriori quattro anni.

Invece, nel caso di contratto a canone concordato, la durata è di 3 anni con rinnovo automatico alla scadenza di 2 anni o 3 in caso di accordi tra le parti. Nel caso di  contratti di locazione a uso transitorio, di cui una sottocategoria a favore degli studenti universitari (prevede un periodo di locazione che va da 1 a 18 mesi, con rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza), le parti non possono stabilire un termine di durata inferiore a quelli appena indicati.

Risoluzione anticipata del contratto di locazione: come funziona?

La legge prevede la risoluzione anticipata del contratto di locazione per locatore e conduttore che desiderino recedere dal contratto prima della naturale scadenza, che solitamente è indicata nel contratto. Può accadere, infatti, che locatore o conduttore abbiano la necessità di sciogliersi dal contratto prima della sua scadenza naturale.

La disdetta è regolata dalla Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo - Legge 9 dicembre 1998, n. 431 - e prevede che si possa recedere dal contratto di affitto prima del suo termine naturale. Tale possibilità è prevista solo se il contratto contiene al suo interno la clausola di recesso. Se tale clausola non è inserita, la disdetta ha effetto solo dalla scadenza del contratto di affitto che, così, non si rinnova.

Inviando la disdetta dell’affitto il contratto non si rinnova. Al contrario, mancando la disdetta, l’affitto si rinnova automaticamente per un uguale periodo di tempo. Il conduttore, nei contratti 4+4 e 3+2, può dare disdetta per finita locazione dandone comunicazione scritta al locatore - tramite raccomandata A/R oppure posta certificata (PEC) - 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l'appartamento o il locale commerciale o studio professionale.

Quali sono i casi di recesso?

Le parti coinvolte nella stipula del contratto di locazione possono recedere dallo stesso secondo le modalità di seguito illustrate:

  • la risoluzione consensuale: Le parti possono decidere consensualmente di risolvere il contratto di locazione sciogliendo di comune accordo l’impegno preso. In tal caso non ci sarà alcun problema, si dovranno solo eseguire tutte le pratiche burocratiche presso l’Agenzia delle Entrate.
  • Il secondo caso è rappresentato dal recesso anticipato del conduttore, il quale ha la possibilità di recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, in funzione della clausola di recesso inserita all’interno del contratto. Egli deve obbligatoriamente dare preavviso al locatore tramite l’invio di una lettera raccomandata, almeno sei mesi prima. Qualora il conduttore che recede non dia il giusto preavviso al locatore, ci saranno due conseguenze: egli dovrà versare al locatore l'importo pari a sei canoni mensili ovvero pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell'immobile, e dovrà risarcire il danno subito dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.
  • recesso anticipato del locatore: il locatore può dare disdetta per finita locazione, tramite una comunicazione scritta a mezzo raccomandata o PEC al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo. I mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere. In ogni caso il locatore ha la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata, in tal caso deve indicare i motivi del suo recesso.

Quando il locatore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione?

  • quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio ovvero del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • quando intenda destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia la piena disponibilità);
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento dei lavori, ovvero quando lo stabile debba essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si renda quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • se il conduttore senza giustificato motivo non occupa continuativamente l’immobile locato;
  • quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso il conduttore ha il diritto di prelazione).

Come sopra detto, per ciascuno dei motivi indicati, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza; se non viene data disdetta entro tale termine, il contratto si rinnova per la stessa durata del precedente. Questo accade per tutte le tipologie di contratto di locazione, inoltre per il transitorio la normativa prevede che si possa anche accordarsi differentemente.

A cura di: Federica Izzo

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