Immobiliare commerciale: il Covid-19 spinge alla cautela

Il comparto immobiliare commerciale europeo, dopo un lungo periodo positivo, ha chiuso il 2019 con una contrazione degli investimenti del 28% a 42,1 miliardi di euro e si prepara ad affrontare un anno in salita. A causa della crisi sanitaria del Coronavirus, Scenari Immobiliari prevede, infatti, un’ulteriore contrazione degli investimenti globali: del 30% in Europa e del 25% in Italia. “Con molta probabilità – stima Clara Garibello, direttore di ricerca a Scenari Immobiliari - occorrerà attendere il 2021 per tornare ai livelli di normalità del mercato, con il comparto retail che potrebbe registrare un rimbalzo positivo, a patto che riesca a cogliere da subito i cambiamenti nelle scelte del consumatore”.

Nel 2019 il fatturato in Italia è cresciuto del 3,4%

Nel nostro Paese, lo scorso anno il fatturato del settore degli immobili commerciali è cresciuto del 3,4% a 9,2 miliardi di euro, mentre per quest’anno è atteso in diminuzione di circa 27 punti percentuali a 6,7 miliardi di euro per l’emergenza da Covid-19. In pratica il mercato nostrano si difende al meglio, dopo avere beneficiato negli ultimi anni di una migliore attrattiva (insieme a Spagna e Portogallo) a scapito dei Paesi del Nord. L’analisi di Scenari Immobiliari rileva, per altro, che “la contrazione degli investimenti è dovuta a un eccesso di offerta, che si è avuta negli anni precedenti, e a cambiamenti importanti nei gusti e nelle modalità di acquisto dei consumatori”.

Ancora 'fame' di nuove aree commerciali

Negli ultimi tre anni in Europa gli interventi che hanno in totale interessato superfici di centri commerciali hanno superato 4,2 milioni di metri quadri (tra nuovi sviluppi, riqualificazioni e ristrutturazioni o ampliamenti dell’esistente). In progetto ci sono iniziative per oltre 5,27 milioni di mq di superficie, che dovrebbe essere interessata da proposte che prevedono il completamento tra il 2020 e il 2023 (soprattutto con nuove iniziative per 2,56 milioni di mq). In questo contesto, tra i Paesi a maggior sviluppo spicca l’Italia, con una quota complessiva nettamente superiore a quella degli altri mercati (pari a 1,46 milioni di mq), composta in prevalenza da nuove aree.

Breglia: investimenti a rischio per il Coronavirus

Tuttavia, segnala Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, "questi interventi sono a rischio, visto che molti fondi e investitori istituzionali cambieranno l’asset allocation degli investimenti per i prossimi anni”, anche perché, aggiunge, “il commerciale non è più considerato anticiclico”. La crisi innestata dal Coronavirus sta facendo soffrire soprattutto i negozi. Secondo l’analisi, infatti, con una buona parte delle saracinesche abbassate, i consumi si sono ridotti e molti commercianti stanno già chiedendo riduzioni dei canoni per far fronte alle difficoltà attuali. “Una parte di negozi – riporta la nota - probabilmente non riaprirà con l’estate”.

Canoni alle stelle nelle vie dello shopping

Costituiscono un capitolo a parte le high street delle principali città italiane, molto ambite dai retailer nell’era dell’e-commerce e, particolarmente ricercate dagli investitori specializzati, perché in grado di garantire un reddito più sicuro. Delle 47 vie monitorate da Scenari Immobiliari nelle sei principali città, si colloca al primo posto per livelli di canoni raggiunti via Monte Napoleone (Milano) con 13.200 euro al mq annui, seguita da via Condotti (Roma) con 11mila euro, Galleria Vittorio Emanuele II (Milano) con diecimila euro e da Piazza di Spagna (Roma) con 7.500 euro. Negli ultimi cinque anni l’aumento medio è stato di oltre il 33% nella città lombarda e del 22% nella capitale. Più chiesti dalle vie cult di Firenze e Venezia, con 5.200 euro a Merceria II Aprile e campo San Bartolomeo e 4.500 euro a via dei Calzaiuoli.

Puntare sulla Gdo

In Italia il calo previsto per quest’anno del fatturato del comparto commerciale si può ricondurre, in primo luogo, ai minori investimenti degli investitori esteri (che ormai pesano oltre il cinquanta per cento del totale) dovuti alle incertezze finanziarie e specifiche del settore. Secondo Scenari Immobiliari, “la piccola distribuzione, già messa a dura prova dell’e-commerce e dalle trasformazioni del retail, risulterà ancora più penalizzata della crisi dell’emergenza sanitaria con una ripresa che si prospetta lunga. Meglio, invece, il comparto della Gdo, attualmente sollecitato dall’incremento dei consumi dovuto alla crisi”.

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