Dal variabile al fisso: quando conviene il passaggio

Di certo c’è che la Banca centrale europea non ha terminato i rialzi dei tassi. Ma sappiamo anche che il mercato si attende l’avvio dei ribassi a partire dall’estate del prossimo anno.

Due elementi da prendere seriamente in considerazione per valutare l’eventualità di passaggio dal variabile al fisso o la scelta del variabile per chi un mutuo non lo ha ancora accesso.

Numeri risicati per il cambio automatico del tasso

In mancanza di statistiche ufficiali, la sensazione è che il passaggio automatico dal tasso variabile a quello fisso introdotto a inizio anno non stia avendo gli effetti sperati. Il Sole 24 Ore parla di vero e proprio flop per la misura in virtù della quale chi ha sottoscritto un mutuo con tasso variabile da utilizzare per l’acquisto o per la ristrutturazione di una casa possa ottenere il cambio se presenta la richiesta entro la fine del 2023, senza possibilità di rifiuto da parte della banca alla quale si rivolge.

L’automatismo scatta a patto di avere un Isee (indicatore della situazione economica familiare) non superiore ai 35mila euro e di aver sottoscritto un mutuo di importo non superiore ai 200mila euro per l’acquisto della prima casa.

“La nostra sensazione è che non vi siano state moltissime adesioni. Probabilmente la ragione va ricercata nell’effettiva convenienza di un’operazione di questo tipo, soprattutto in questo scenario dei tassi e in particolare dell’Eurirs (benchmark dei mutui a tasso fisso, ndr)”, racconta al quotidiano economico, Alessio Santarelli, Direttore Generale del gruppo MutuiOnline. Il quale aggiunge anche un altro elemento. “La misura non sta funzionando anche perché impatta su mutui stipulati quando l’Euribor era negativo, ma le banche tendevano ad applicare uno spread più alto sul tasso variabile che sul fisso; quello spread rispetto all’Eurirs oggi non è competitivo in confronto a quello che si otterrebbe con una surroga di mercato”.

Riprendono quota le surroghe

Meglio sembrano funzionare le forze di mercato. Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, nel secondo trimestre le surroghe hanno costituito il 31,3% di tutti i mutui richiesti in Italia tramite canale online, un dato in crescita rispetto al 28,5% del primo trimestre dell’anno.

In sostanza, di fronte a nuovi rialzi dei tassi in arrivo (la Bce ha fatto sapere di essere intenzionata a proseguire con la stretta, dato che a termini di statuto deve puntare a un’inflazione in area 2%, un terzo circa del livello attuale nell’Eurozona), tanti italiani preferiscono fissare una volta per tutte la rata mensile.

Anche se pure su questo fronte si registrano segnali di frenata nelle ultime settimane. In primo luogo perché, con il rallentamento in atto dell’economia e il rischio concreto di una recessione, gli istituti si muovono con grande prudenza sul fronte delle erogazioni per evitare di imbarcarsi in un aumento delle sofferenze. Per lo stesso motivo le banche stanno sbarrando la porta ai surrogatori seriali, ovvero a coloro che si presentano con già due o tre surroghe alle spalle. A questi due fattori se ne aggiunge un terzo: l’introduzione della legge sull’equo compenso, che ha alzato i tariffari medi di molti professionisti, compresi quelli di notai e periti impegnati nelle procedure di surroga. Considerato che tutte le pratiche sono a carico del nuovo istituto scelto, non sempre quest’ultimo ha convenienza al passaggio a fronte dei costi da sopportare. Da qui una maggiore selettività verso le richieste ricevute.

Resta da capire come muoversi da qui in avanti per chi sta valutando l’acquisto di una casa e quindi l’accensione del mutuo. Se si guarda ai futures, cioè alle aspettative degli operatori di mercato, la stretta da parte della Bce dovrebbe concludersi entro la fine di quest’anno, con la metà del 2024 che dovrebbe segnare l’avvio dei ribassi sui tassi. Uno scenario che promette di rilanciare il tasso variabile.