Contratto preliminare: come funziona e a cosa serve

Il contratto preliminare e la sua ratio

Secondo quanto afferma l’art. 1351 del Cod. Civ. il contratto preliminare è quello in cui le parti (promittente e promissario) si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale. Il contratto definitivo trasferirà la proprietà del bene e comporterà l’obbligo di versare l’intero corrispettivo già stabilito.

Il preliminare può essere bilaterale (se entrambe le parti si obbligano) o unilaterale (se l'impegno è assunto da una sola). Con tale contratto le parti si impegnano reciprocamente in modo giuridicamente vincolante - tramite il raggiungimento di un accordo sulla cosa da trasferire ed il suo prezzo - al fine di evitare che una delle due abbandoni la proposta e si rivolga ad altri. Teoricamente il contratto preliminare può avere ad oggetto qualunque tipo di accordo, nella realtà tuttavia è impiegato soprattutto per la vendita, la locazione, la permuta e l'affitto di beni immobili.

Cosa succede se una delle parti non vuole più stipulare il contratto definitivo?

Una volta stipulato il preliminare, è possibile che le parti decidano di non volere procedere con la stipula del contratto definitivo, rifiutando l’adempimento. A questo punto quali sono le conseguenze?

Di seguito i rimedi nel caso in cui una parte non adempia al preliminare:

a) Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto (art. 2932 Cod. Civ.): se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. L’ordinamento giuridico predispone, dunque, in favore del contraente rispettoso del preliminare che intende procedere alla stipula del definitivo, un mezzo di soddisfacimento di quanto legittimamente preteso.

La parte adempiente può ottenere in tal modo, una sentenza costitutiva, mentre con gli ordinari rimedi di esecuzione avrebbe potuto ottenere una semplice sentenza di condanna alla stipulazione del contratto a carico della parte inadempiente. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.

b) Risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 Cod. Civ.), secondo cui quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, che in questo modo non produrrà più i suoi effetti. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio sia stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione del preliminare. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

La parte danneggiata può chiedere il risarcimento del danno?

Nel momento in cui scade il termine stabilito nel preliminare, sorge una responsabilità contrattuale a carico della parte inadempiente. Tale responsabilità può sorgere anche prima se vi è stato un rifiuto nettamente espresso.

In entrambi i sopracitati casi (esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e risoluzione del contratto per inadempimento) c’è sempre la possibilità di ottenere il risarcimento del danno subìto dal danneggiato per effetto dell’inadempimento della controparte.

Quali sono le garanzie poste a tutela del contratto preliminare?

Tra le garanzie poste a tutela del contratto preliminare troviamo la caparra confirmatoria (art. 1385 Cod. Civ.) e caparra penitenziale (art. 1386 Cod. Civ.).

Nel primo caso le parti che addivengono alla stipula di un contratto preliminare possono prevedere, a titolo di garanzia dell'adempimento, una caparra confirmatoria, in base alla quale se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra - in caso di adempimento - deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Nel secondo caso, quello della caparra penitenziale, il legislatore introduce un corrispettivo al diritto di recesso, in quanto questo consiste nella facoltà concessa ad una sola parte del contratto, di liberarsi dello stesso. Pertanto, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.