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Agevolazione prima casa: in quali casi è a rischio

Il contribuente che si relaziona con il Fisco cerca maggiore chiarezza. Esiste confusione normativa con la quale si trova a fare i conti chi vorrebbe godere dell’agevolazione prima casa per il luogo di abitazione, ma già possiede nel comune un alloggio non idoneo ad essere abitato.

15/09/2021
Agevolazioni prima casa: casi in cui è a rischio

Chiarezza va cercando il contribuente che si relaziona con il Fisco. Vale per molti settori, senza risparmiare l’ambito della casa. Il Sole 24 Ore segnala la confusione normativa con la quale si trova a fare i conti chi vorrebbe godere dell’agevolazione prima casa per il luogo di abitazione, ma già possiede nel medesimo comune un alloggio non idoneo a essere abitato.

In queste situazioni l’Agenzia delle Entrate si oppone alla concessione del beneficio, mentre la Cassazione, seppur con un orientamento ondivago, ha un orientamento differente.

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I vantaggi fiscali

A questo proposito occorre fare un passo indietro. L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Limiti al beneficio

Ci sono due condizioni poste dalla normativa per accedere al beneficio: il mancato possesso di un’abitazione nello stesso Comune in cui è si trova la casa oggetto del nuovo acquisto e la non possidenza, nell’intero territorio nazionale, di un’altra abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa.

Tra il 1993 e il 1995 la legge ammetteva esplicitamente l’accesso all’agevolazione anche per chi possedeva un immobile inidoneo all’abitazione, precisazione che poi è saltata nell’evoluzione normativa successiva. Per cui ha prevalso il principio secondo cui non possa accedere al beneficio il proprietario di una qualsiasi unità immobiliare classificata dal Catasto come abitazione.

Sulla questione è intervenuta la Corte di Cassazione fissando un principio: quando si acquista un’abitazione e si possiede una casa non idonea ad essere abitata è come se la casa inidonea non esistesse e, quindi, il nuovo acquisto può ottenere l’agevolazione, tranne in due casi: in primo luogo, quando il contribuente ha una proprietà nel medesimo Comune nel quale è situata la casa oggetto del nuovo acquisto; in secondo luogo, quando il contribuente ha la proprietà di un’abitazione, ovunque ubicata, che sia stata comprata con l’agevolazione prima casa.

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Il caso dell’usufrutto

Nel caso di agevolazione già usufruita si perde il diritto al beneficio sia nel caso di proprietà piena del primo immobile, sia in caso di nuda proprietà, che ricorre ad esempio se il proprietario ha mantenuto in capo a sé il diritto di usufrutto (e abbia ceduto la nuda proprietà).

Fin qui il quadro apparirebbe definito, per quanto macchinoso. Tuttavia il concetto di inidoneità non è in alcun modo chiarito. Con il risultato che spesso il proprietario-contribuente non sa che pesci prendere e rischia di sbagliare in buona fede.

A cura di: Luigi dell'Olio

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