Comprare e ristrutturare: quando rende davvero?

In un momento storico di prezzi bassi e mutui vantaggiosi, acquistare casa può costituire un affare, in special modo nei mercati più vivaci del nostro Paese. Spesso si ha l’idea che la vera convenienza sia comprare un immobile da ristrutturare, perché il prezzo di partenza sarà molto più basso e la personalizzazione potrà avvenire secondo le esigenze e il gusto dell’acquirente. Tuttavia, non sempre questa manovra immobiliare può essere conveniente.

A fare i conti su quattro mercati differenti d’Italia ci pensa L’Economia del Corriere della Sera, servendosi dei valori di mercato degli immobili rilevati dall’ultimo borsino di Nomisma e dei costi di ristrutturazione medi registrati da uno studio di Paspartu Italia.    

I mercati a confronto

Milano, Roma, Torino e Napoli i quattro mercati principali a confronto, con due ipotesi di acquisto: un appartamento di 60 metri quadri da ristrutturare anche negli impianti, e uno da 90 metri quadri sul quale intervenire in maniera più importante, anche modificando la suddivisione degli spazi.

Ebbene, il risultato abbastanza sorprendente è che l’operazione conviene solo nella città di Milano, dove è possibile realizzare un margine di guadagno pari a 2000 euro (prezzo di acquisto 191.000 euro, spesa di ristrutturazione 37.000 euro, nuovo valore della casa 230.000, bonus Irpef ottenibile 18.500 euro). La città dove conviene meno acquistare e poi ristrutturare è Torino, dove si prevede una perdita di 7.000 euro (prezzo di acquisto 91.000 euro, spesa di ristrutturazione 32.000 euro, nuovo valore della casa 116.000 euro, bonus Irpef ottenibile 16.000 euro).

Se invece lo stesso calcolo lo si fa su una ristrutturazione più corposa e una superficie di 90 metri quadri, allora sarà più conveniente in tutte le città. Milano è sempre in testa con un guadagno sull’immobile di 40.000 euro (prezzo di acquisto 287.000, spesa di ristrutturazione 74.000 euro, nuovo valore della casa 401.000, bonus fiscale ottenibile 37.000 euro), mentre a Torino il bilancio dell’operazione sarà in attivo di 8.000 euro (prezzo di acquisto 137.000, spesa di ristrutturazione 64.000 euro, nuovo valore della casa 209.000, bonus fiscale ottenibile 32.000 euro).

Quando c’è convenienza?

Quanto visto sopra consente di farci un’idea di quando effettivamente l’acquisto con finalità di ristrutturazione convenga. Sicuramente ha senso se si dovrà occupare la casa in via definitiva e si desidera personalizzarla, ma anche quando si acquista in una zona o in un contesto che accrescerà il suo valore (si pensi alle aree urbane dove sorgerà una fermata della metropolitana o una stazione dei treni). Meno conveniente è invece acquistare e ristrutturare per poi rivendere subito, salvo che non lo si faccia di mestiere e quindi su grandi numeri (come ad esempio le aziende che acquistano interi edifici da ristrutturare e frazionare in appartamenti più piccoli e altamente rivendibili).

Nella nostra news “House Flipping: il nuovo business immobiliare made in USA” abbiamo dato un nome a questo fenomeno, sottolineando che per quando arrivi dagli Stati Uniti, abbia preso lentamente piede anche in Italia. Si pensi ad alcuni mercati immobiliari di centri particolarmente vivaci, come Milano, Roma, Napoli, Firenze e Bologna e a quanto il turismo, le università, le nuove abitudini di lavoro e il fascino di queste belle città abbiano portato a far crescere il fenomeno degli affitti brevi e la ricerca di immobili da acquistare e mettere a reddito.

I vantaggi di ristrutturare

Per chi invece si apprestasse a fare il grande passo, sapesse che può godere di diversi vantaggi fiscali, come visto anche sopra nelle simulazioni. Come riportiamo in “Tutti i vantaggi fiscali per chi ristruttura casa”, c’è il bonus ristrutturazione, la detrazione fiscale del 50% sulla spesa sostenuta per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, con un tetto massimo di spesa per ciascuna unità immobiliare di 96.000 euro e la detrazione fiscale sugli interessi nel caso si ricorresse a un prestito per effettuare i lavori. L’agevolazione spetta sulla parte di mutuo effettivamente utilizzato e necessita della documentazione delle spese sostenute per i lavori. Riguardo ai tempi, il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di ristrutturazione.

Come rendere l’operazione più conveniente ricorrendo al mutuo migliore

Il mutuo ristrutturazione ha le stesse regole di quello utilizzato per la prima casa, in termini di durata e valore della casa finanziato: può durare infatti dai 5 ai 30 anni e può essere a tasso fisso, variabile o misto e con loan-to-value massimo dell’80%.

Come accade per ogni mutuo, la scelta migliore richiede che si mettano a confronto le offerte degli istituti di credito per arrivare a trovare la soluzione migliore. MutuiOnline.it è stato il primo comparatore in Italia a offrire un servizio dedicato a chi ha intenzione di accendere un mutuo, in termini di informazioni, calcoli, previsioni e prospetto sul mercato delle migliori occasioni. Le modalità per trovare il finanziamento migliore sono due: consultare la sezione i migliori mutui ristrutturazione di oggi aggiornata quotidianamente con le migliori soluzioni del mercato, oppure richiedere un preventivo personalizzato nella sezione dedicata alla comparazione in base ai parametri impostati nel form.