Mutui: quando il tasso fisso è una scelta vincente

Chi acquista casa adesso dovrà scegliere se approfittare delle condizioni migliori che un mutuo abbia mai avuto sul mercato oppure fare l’affare della sua vita.

Le condizioni che si possono strappare attualmente alle banche sono infatti senza precedenti, vista la battaglia combattuta sul mercato a suon di spread e tassi bassi, ma se si arriva alla scelta informati e si fanno alcune valutazioni fondamentali, allora si può arrivare a concludere veramente un affare.

La scelta numero uno: il tasso di interesse

Lo spartiacque sta nel costo del mutuo, definito in larga parte dal tasso di interesse, fisso o variabile, ma la scelta corretta dipende da una serie di variabili da cui non si può prescindere e che potrebbero essere poco chiare ai futuri mutuatari. Lo si può dire con cognizione di causa, visto che la quota di mutui a tasso fisso è salita di oltre dieci punti negli ultimi tre anni.

Sono i dati dell’ultimo rapporto di Bankitalia sulla stabilità finanziaria, che dicono anche come sulle surroghe nello scorso anno siano stati rinegoziati circa il 6% dei finanziamenti.

Ma il tasso fisso è la soluzione migliore sempre?

La risposta è no, perché la convenienza dipende da altri fattori, primo fra tutti la durata del finanziamento. Se infatti sul lungo periodo è meglio puntare sul tasso fisso, perché in 30 anni sicuramente le condizioni cambieranno e potrebbero essere anche molto differenti da quelle del momento in cui si è stipulato il mutuo, per un finanziamento che rientra nei 15 anni o per  ristrutturazione è sicuramente da preferire un tasso variabile. Almeno per qualche anno si potrà godere dei valori ai minimi storici, che oramai sono sotto lo 0,80%, e quando i tassi si alzeranno si sarà entrati nella seconda fase di ammortamento, quella dove la quota di capitale da corrispondere è più alta della quota di interessi.

A rassicurarci sulla stabilità dei tassi ci sono fonti autorevoli: come scriviamo in "Tassi di interesse: uno sguardo ai Paesi dell’Eurozona" da Londra arriva la rassicurazione che nessuno scossone stravolgerà il livello dei tassi di interesse ancora per qualche tempo. Lo dice il Liffe, London International Financial Futures Exchange, uno dei principali mercati mondiali che rappresenta le aspettative degli operatori sulle materie prime e sui tassi di interesse (come nel caso dell’Euribor 3 mesi), prevedendone l’andamento per i successivi 5 anni.

Come se non bastasse, il Presidente della Bce Mario Draghi ha ribadito che i tassi sono destinati a rimanere molto bassi per un periodo prolungato di tempo, anche ben oltre l’orizzonte dell’eventuale scadenza del Quantitative easing, al momento prevista per settembre.

La scelta strategica della percentuale da finanziare

Altra scelta strategica che incide sull’ammontare della rata è il loan-to-value, la quota di immobile finanziabile dalla banca. Il 2015 è stato un anno importante, che ha visto l’inizio del processo di aumento della percentuale 70-80%, passata dal 18,6% al 35,2% del primo trimestre del 2018. Roberto Anedda, Direttore Marketing del Gruppo MutuiOnline.it commenta come il superamento della soglia dell’80% finanziata da parte degli istituti di credito è una valutazione “caso per caso” e a parte qualche eccezione, l’assunzione di un rischio così alto non viene sbandierata ai quattro venti perché si teme un effetto boomerang, passando per finanziamenti poco oculati che potrebbero compromettere la credibilità degli stessi istituti di credito.

Quanto costa adesso un mutuo a tasso fisso?

Il valore medio del tasso fisso sui mutui a 20 e 30 anni rilevato dall’Osservatorio di MutuiOnline.it nel mese di aprile è pari all’1,91% (era 2,12% il mese di gennaio), l’ennesimo calo da un anno a questa parte. Nella news "I mutui più convenienti di maggio" riportiamo le soluzioni di mutuo a tasso fisso più convenienti della rete di questo mese e vediamo come la comparazione può portare a un ulteriore risparmio rispetto alla media seppure ai minimi storici.

I mutui a tasso fisso più convenienti della rete

Per una generica domanda di un 35enne della provincia di Roma (impiego a tempo indeterminato, richiesta di 120.000 euro da restituire in 20 anni, valore della prima casa di 200.000 euro), la soluzione in assoluto più economica è Mutuo Unicredit Tasso Finito di Unicredit che garantisce una rata mensile pari a 573,55 euro al Tasso fisso dell’1,40% e Taeg 1,56%, con spese di istruttoria per 500 euro e di perizia pari a 211,06 euro.

Il finanziamento viene concesso per un massimo dell’80% del valore dell'immobile offerto in garanzia e include i seguenti servizi:

- Taglia Rata per sospendere il pagamento della quota capitale fino a un massimo di 12 mesi;

- Riduci Rata per allungare il piano dei pagamenti fino a un massimo di 48 mesi; 

- Sposta Rata per slittare in avanti il piano dei pagamenti fino a un massimo di tre mesi.

Interessante anche la proposta dal sito comparatore per chi desidera una gestione online del finanziamento. Mutuo a Tasso Fisso di IW Bank ha una rata di 584,59 euro al Tasso fisso dell’1,62% e Taeg dell’1,72%, con spese di istruttoria di 600 euro e spese di perizia gratuite. Questo mutuo finanzia al massimo l’80% del minore tra il valore di perizia dell'immobile e l'importo di compravendita dichiarato in atto nel caso appartenesse alla classe energetica A e B, e fino al 70% del valore dell’immobile per gli edifici appartenenti a classi energetiche più basse, per un importo massimo di 500.000 euro.