Case di lusso: le zone più gettonate, i prezzi, i tempi di vendita

L’immobiliare di pregio continua a performare bene e si conferma come un comparto che conduce la sua corsa in maniera parallela rispetto al classico residenziale. Ricordiamo che per abitazione di lusso si intende un’unità immobiliare avente superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

In una indagine di Santandrea Luxury Houses in collaborazione con l’istituto di Nomisma la domanda di appartamenti di pregio si conferma in continua crescita, mentre i prezzi continuano a vivere la ormai cronica fase di stallo. Come si legge nel rapporto, “la disponibilità di immobili in grado di garantire un mix di contesto, ubicazione, tipologia costruttiva, condizioni dello stabile e servizi accessori, pur essendo in crescita risulta ancora debole. Tale scarsità si riflette sul numero di compravendite che potrebbe crescere rispetto a quanto osservato nel caso di una maggiore disponibilità di prodotto adeguato alle richieste della domanda”.

Gran parte degli acquirenti abitano gli immobili che scelgono: l’80% a Milano, il 70% a Roma. Solo una piccola parte compra in prospettiva di un investimento.

Cosa cerca l’acquirente di un immobile di lusso?

I mercati più interessanti sono quelli delle città più grandi del Paese, in testa Milano e Roma, che risultano sicuramente le più dinamiche. Nella nostra news "Immobiliare: le soluzioni di pregio a Roma, Milano e Firenze" riportiamo che durante il 2017 il settore del lusso è stato il meno colpito dalla crisi, proprio perché i destinatari dell’offerta dispongono di budget di spesa molto alti. Gli acquirenti degli immobili di livello sono sempre particolarmente esigenti e chi opta per le costruzioni più recenti guarda il contesto, le tecnologie all’avanguardia, la classe energetica e la presenza della vigilanza.

Il mercato di Milano

A Milano le compravendite delle case di lusso hanno registrato +0,4%, con i tempi di vendita che si riducono da 5,8 a 5,5 mesi. Centro Storico, Brera, Magenta, Pagano e Castello le zone più richieste, mentre nel Quadrilatero della moda la domanda subisce una lieve flessione dopo i due anni scorsi che avevano registrato grande interesse per gli immobili di nuova costruzione.

Le camere da letto devono essere generalmente 3, mentre la clientela si orienta ormai verso soluzioni nuove o ristrutturate, con la presenza di garage e terrazza.

Quanto si domanda e quanto effettivamente si paga

Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo va dal 10% degli appartamenti di Brera al 12% per quelli del Centro storico, del Quadrilatero e della zona Magenta-Pagano-Castello.

Il prezzo medio di vendita più alto per gli immobili è nel Quadrilatero, 12.000 euro al metro quadro, seguito dalla zona Palestro-Duse con 9.500 euro al metro quadro.

Il mercato di Roma

A Roma la domanda cresce dello 0,3% in quasi tutte le zone e rimane stabile nei quartieri Flaminio e Salario-Trieste. Si ferma il calo dei prezzi, salvo in alcune zone Flaminio e Prati, dove i prezzi sono diminuiti ulteriormente rispetto al 2016.

Anche a Roma il Centro Storico fa registrare i prezzi più alti, 10.500 euro in media, seguito dall’Aventino con 9.500 euro al metro quadro e 8.000 euro nella zona di Trastevere.

Per la città di Roma le variazioni dei prezzi risultano meno marcate rispetto al secondo semestre del 2016, facendo rilevare una media di -0,4%: in particolare le zone Flaminio e Prati fanno registrare flessioni pari al -1,0% e al -2,5%. Altrove i prezzi sono rimasti abbastanza stabili.

La differenza tra prezzo medio richiesto e prezzo effettivo rimane più bassa del 15%, ma si è passati dal 14,5% di fine 2016 al 13,8% del primo semestre 2017.

I tempi medi di vendita vanno dai 6 mesi agli 8 mesi, con le case dell’Aventino che si vendono in una media di 4 mesi e quelle  della zona Salario – Trieste che possono allungare i tempi fino a 9 mesi.

Le previsioni per il futuro

Fabio Guglielmi, amministratore delegato di Santandrea Luxury Houses commenta così i risultati della ricerca: “dal rapporto emerge come il lusso venga sempre più espresso dalla qualità. Anche per l’anno in corso prevediamo un grande interesse da parte della domanda. Questo vale sia per chi acquista per abitarci, sia chi vede nelle residenza di pregio un’opportunità interessante di investimento. Si registra una domanda crescente anche da parte degli investitori internazionali, che si orientano soprattutto verso Milano e Roma, in secondo luogo Venezia e Firenze”.

Come finanziare l’acquisto con un mutuo

Anche nel caso in cui la cifra per finanziare l’immobile sia alta, è possibile ricorrere a un mutuo, che godrà comunque delle agevolazioni fiscali previste nel caso si stia per acquistare una prima casa. Su MutuiOnline.it è possibile avere un’idea delle condizioni praticate dagli istituti di credito, in questo periodo storico particolarmente convenienti. 

Se a richiederlo è un 45enne romano che necessita di 200.000 euro da restituire in 15 anni per un valore dell’immobile di 500.000 euro, il prestito a tasso fisso più conveniente il 14 di marzo è quello offerto da Unicredit. Mutuo Unicredit Tasso finito ha una rata mensile di 955,92 euro al Tasso Fisso dell’1,40% e Taeg 1,54%. Le spese di istruttoria sono di 500,00 euro e di perizia di 211,06 euro. Le spese periodiche sono gratuite e così quelle di incasso rata.

Il mutuo include i seguenti servizi:
Taglia Rata per sospendere il pagamento della quota capitale fino ad un massimo di 12 mesi
Riduci Rata per allungare il piano dei pagamenti fino a un massimo di 48 mesi
Sposta Rata per slittare in avanti il piano dei pagamenti fino ad un massimo di tre mesi
Tali servizi sono attivabili su richiesta del cliente a partire dal ventiquattresimo mese successivo all’erogazione, in presenza di regolare ammortamento.

Optando per un tasso variabile, la migliore proposta è invece quella di Monte dei Paschi di Siena con Mutuo MPS Mio in Promozione. La rata è di 880,20 euro al Tasso Variabile dello 0,55% e Taeg 0,75%. Le spese iniziali sono solo di perizia, per 300,00 euro perché l’istruttoria è a carico della banca nel caso di LTV entro il 50%. Il mutuo finanzia fino a un massimo dell’80% del valore cauzionale dell’immobile offerto in garanzia.