Le tasse sulla casa: quali sono e a chi si rivolgono

Le tasse sulla casa rappresentano una parte importante delle entrate tributarie dello Stato e degli enti locali. Storicamente, le abitazioni hanno sempre rappresentato una forma di impiego sicuro per le famiglie, un bene rifugio su cui dirottare i risparmi che, diversamente da altre forme di investimento, non possono essere oggetto di occultamento o trasferimento all’estero.

In più, il patrimonio immobiliare ha una facilità di accertamento immediata, in quanto i registri immobiliari sono tenuti costantemente aggiornati, grazie agli interventi di informatizzazione e digitalizzazione, nonché alle sanatorie in materia edilizia, che nel corso degli anni hanno contribuito a far emergere gli immobili fantasma. Andiamo ora ad analizzare come il sistema tributario italiano è strutturato nel settore immobiliare e quali sono le tasse e le imposte sulla casa.

In linea di massima è possibile ricondurre le imposte sulle abitazioni in tre macro-aree:

• tributi di natura reddituale: IRPEF, IRES, cedolare secca;
• tributi di natura patrimoniale: IMU e TARI;
• tributi sui trasferimenti: Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale per acquisti, successioni e donazioni.

Andremo quindi di seguito a trattarle analiticamente, menzionando a parte l’IVA, che si applica solo nei casi di acquisto da impresa o nelle compravendite commerciali.

Sono tutti quei sistemi di imposte sui redditi basati sul presupposto per cui l’essere proprietario di un bene immobile genera la produzione di un reddito tassabile. In particolare:

• IRPEF, l’acronimo di Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche. È dovuta dai cittadini residenti e non nel territorio dello stato per via del fatto che siano percettori di un reddito che deriva dal possesso di case, fabbricati o terreni - i cosiddetti redditi fondiari, dall’impiego di capitali, dal lavoro dipendente, dal lavoro autonomo, dall’esercizio di un’impresa, o da altre fonti come le plusvalenze realizzate con compravendite immobiliari, finanziarie, commerciali, le vincite, lo sfruttamento di brevetti e diritti d’autore, gli affitti, gli introiti per le attività sportive professionistiche e dilettantistiche, le pensioni.
• IRES, l’acronimo di Imposta sul Reddito delle Società. Attualmente l'aliquota IRES è pari al 24%. È dovuta dalle società per azioni e in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata, le società cooperative e le società di mutua assicurazione, dagli enti pubblici e privati residenti in Italia, compresi i consorzi, gli organismi di investimento collettivo del risparmio, le organizzazioni no profit e comunque da tutte le società e gli enti di ogni tipo, compresi i trust. La Legge di Bilancio 2025 (n. 207/2024, art. 1, co. 436-444) ha introdotto l’IRES Premiale: le imprese che rispettano 5 condizioni - tra cui accantonamento dell’80% degli utili 2024, investimenti Industria 4.0/5.0, nuove assunzioni e nessun ricorso alla cassa - beneficiano dell'IRES al 20% anziché 24%.
• Cedolare secca: è una modalità alternativa di assolvere la tassa sugli immobili oggetto di locazioni immobiliari per uso abitativo, rispetto alla normale applicazione dell’IRPEF, che i proprietari di immobili possono esercitare anche per le locazioni brevi. La cedolare secca ha un’aliquota ordinaria al 21% sul canone di locazione e viene riscossa al momento della registrazione del contratto. I vantaggi della cedolare secca riguardano una riduzione dell’aliquota ordinaria sugli affitti, l’esenzione dall’imposta di registro e del bollo e l’esclusione dal reddito complessivo per il calcolo dell’IRPEF. Con la scelta del regime fiscale della cedolare secca, il proprietario rinuncia ad eventuali aumenti del canone durante il periodo di locazione, anche se tali adeguamenti sono previsti dal contratto, tra questi la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Sono tutti quei sistemi di tassazione basati sul presupposto che il fatto di essere possessore di un bene immobile (ad esclusione dell’abitazione principale) comporta il pagamento dell'imposta. Il settore è stato oggetto negli anni di numerose riforme che hanno semplificato la materia, eliminando parecchie sigle storiche, come le tasse TASI, TARSU, ICI e ICU. Al momento, possiamo ricomprendere in questa categoria le seguenti imposte:

• IMU: Imposta Municipale Propria. È l’imposta dovuta per il possesso di fabbricati, abitazioni di lusso, ville, castelli, palazzi, aree fabbricabili e terreni agricoli, ad esclusione delle abitazioni principali. È a carico del proprietario o del titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), del concessionario nel caso di aree demaniali e del locatario in caso di leasing. L’aliquota standard viene stabilita per legge e i comuni possono modificarla in aumento o riduzione, entro i limiti previsti dalla norma. Il calcolo della base imponibile è dato dalla rendita catastale rivalutata del 5%, a cui si applicano dei moltiplicatori a seconda della categoria catastale.
• TARI: Tassa sui rifiuti. È basata sul presupposto che il possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo, di locali o di aree suscettibili di produrre rifiuti urbani determina l’imposizione. Vale quindi la condizione di utilizzo dell’immobile per applicare la tassa, essendo sufficienti la presenza degli arredi o le utenze allacciate per esigere l’imposta. Viene calcolata con una quota fissa determinata sulla base della superficie dell’immobile e una quota variabile, calcolata invece sul numero degli occupanti.

Riguardano tutte le situazioni in cui un bene immobile è oggetto di un passaggio di proprietà o di possesso, come nei casi di vendita, locazione, usufrutto, successione e donazione. Al riguardo, esistono tributi da applicare sull’atto, sulla transazione economica e sugli oneri legati alle trascrizioni nei registri immobiliari delle operazioni conseguenti al trasferimento. Avremo quindi:

• Imposta di registro: è il corrispettivo da pagare allo stato per la registrazione di un atto di costituzione o trasferimento immobiliare, per conservarne traccia e conferirgli certezza giuridica. Viene regolamentato dal Testo Unico dell’Imposta di registro DPR n. 131 del 1986 ed è una imposta alternativa all’IVA, infatti gli atti soggetti all’IVA non scontano l’imposta di registro;
• Imposta ipotecaria: è la tassa da pagare ogni qualvolta un bene cambia di proprietà o viene sottoposto a un vincolo, come ad esempio un'ipoteca, per le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione nella conservatoria dei pubblici registri immobiliari;
• Imposta catastale: è la cifra da versare per la voltura al catasto in caso di compravendita, donazione o successione ereditaria di un bene immobile.

Nel caso di acquisto di immobili, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione del rogito notarile. Le Imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura di 50 euro ognuna, se si usufruiscono delle agevolazioni prima casa, in percentuale sul valore e con un versamento minimo di 200 euro per le seconde abitazioni.

L’IVA o Imposta sul Valore Aggiunto è un’imposta indiretta che viene applicata quando si produce e si scambia un bene o servizio; ricordiamo che, se si versa l’IVA, non è dovuta l’imposta di registro. Nel caso dei trasferimenti delle abitazioni, deve essere applicata in maniera differente a seconda che il venditore, o chi trasferisce il bene, sia un privato o un’impresa. Vediamo il dettaglio.

• Acquisto da privato: se la compravendita non è oggetto di un’attività commerciale come nel caso dei privati, l’acquirente non paga l’IVA sulla transazione economica e può chiedere al notaio l’applicazione del calcolo dell’Imposta di registro sul valore catastale;
• Acquisto da impresa: gli acquisti dove il venditore è un’impresa sono soggetti a IVA se la casa è stata ultimata entro 5 anni o se il venditore sceglie di venderla con l’IVA e richiede di riportarlo nell’atto di vendita, anche se si tratta di vendita di alloggi sociali.

Il sistema tributario prevede per l'IVA una tassazione piena, una ordinaria e una agevolata con aliquote ridotte, seguendo la logica di favorire l’accesso alla proprietà da parte dei cittadini. Le aliquote che vengono applicate dipendono dalla natura del venditore, dalle caratteristiche dell’abitazione e dallo scopo dell’acquisto, per cui avremo 3 fasce di imposizione:

• 22%: si applica per i beni rientranti nelle categorie catastali A1 abitazioni signorili, A8 abitazioni in ville e A9 castelli e palazzi eminenti;
• 10%: è l’aliquota applicabile se non si posseggono i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa;
• 4%: è l’aliquota che si applica per l'acquisto della prima casa se si posseggono i requisiti.

Per maggiori informazioni sulle imposte legate ad un'abitazione, è possibile consultare la guida alle tasse sull'acquisto della prima casa.