Revoca amministratore di condominio inadempiente: in quali casi e cosa fare

Chi è l’amministratore di condominio?

L'amministratore è la figura con funzioni esecutive all'interno del condominio in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni (tra cui le spese condominiali e la redazione del bilancio) e di dare esecuzione alle delibere dell'assemblea condominiale; egli inoltre oltre a rivestire sempre il compito di rappresentante legale del condominio, è il responsabile dell'applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell'edificio in uno stato decoroso e funzionante. 

Quanto dura l’incarico dell’amministratore di condominio?

L’amministratore ha un mandato che gli consente di rimanere in carica per due anni, al termine del primo anno quindi, viene rinnovato automaticamente. Egli tuttavia può essere revocato e sostituito in qualsiasi momento e senza che vi sia una giustificazione particolare secondo legge. E' facoltà dell'assemblea revocare l'incarico all'amministratore. 

Revoca amministratore di condominio per gravi irregolarità

La revoca dell’amministratore di condominio avviene innanzitutto inviando una lettera a quest’ultimo in cui si richiede la convocazione di un’assemblea. L’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto dell’edificio. In caso di gravi inadempienze o negligenze (come non prendere iniziative rispetto ad importanti lavori di manutenzione segnalati) l'amministratore può essere revocato dall'assemblea condominiale o, su istanza del singolo condomino, dall'autorità giudiziaria. A tal proposito l’art. 1129 del codice civile dispone che la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina - quindi, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio - con le modalità previste dal regolamento di condominio. Di seguito i casi nei quali è ammessa la revoca: revoca assembleare, immotivata, giudiziale, le gravi irregolarità, le gravi irregolarità fiscali e la citazione per la revisione delle tabelle. I confini della nozione di gravi irregolarità sono lasciati volutamente indefiniti dal legislatore, il quale tuttavia provvede comunque a stilare un elenco non esaustivo di azioni od omissioni che possono essere ricondotti a tale concetto. In particolare, il comma 12 dell'articolo 1129 del codice civile considera espressamente gravi irregolarità:

• l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;
• il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
• l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
• l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore e registro di contabilità);
• l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).

Ai sensi dell'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, costituisce poi grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell'amministratore di condominio (e la sua condanna al risarcimento danni) la non ottemperanza all'obbligo di dare senza indugio notizia all'assemblea dei condomini dell'eventuale azione giudiziale intentata avverso il condominio per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio.

Nomina dell’amministratore di condominio

Dopo la revoca dell’amministratore di condominio si passa alla nomina del suo successore. La nomina dell’amministrazione di condominio avviene tramite delibera di un’assemblea che vota a favore o contro. La nomina può avvenire tramite prima convocazione o seconda convocazione. Nel caso avvenga in prima convocazione, caso molto raro, per la nomina è necessaria la maggioranza dei voti degli intervenuti all’assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. In caso di seconda convocazione, è necessario almeno un terzo dei partecipanti al condominio e perché sia valida la delibera di nomina/revoca dell'amministratore sono necessari entrambi i seguenti requisiti:

• maggioranza degli intervenuti;
• almeno la metà del valore dell'edificio.

L’importanza della restituzione dei documenti

Con il passaggio al nuovo amministratore risulta di fondamentale importanza la restituzione dei documenti ai condomini. La revoca dell’amministratore nell’assemblea di condominio non può prescindere dalla restituzione della documentazione. Infatti, senza la documentazione completa, il nuovo amministratore avrebbe più difficoltà ad iniziare a lavorare. Questo talvolta può rappresentare un problema perché l’amministratore sfiduciato probabilmente farà ostruzionismo: in tal caso l’amministratore sarà magari lento anche nel consegnare i documenti al successore. Ecco perché i condomini possono pretendere che la consegna della documentazione avvenga direttamente nell’assemblea di revoca.