Mutuo e garanzie: gli immobili donati

Definizione di donazione

L’art. 769 del Codice Civile definisce la donazione come quel contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

La donazione, quindi, è un negozio a titolo gratuito, poiché il donante non riceve alcun corrispettivo dal donatario; di contro il donatario si arricchisce.

La donazione può avere ad oggetto tutti i beni che fanno parte del patrimonio del donante al momento dell’atto e non i beni futuri.

Elemento essenziale della donazione è la forma: infatti essa deve essere conclusa, a pena di nullità, per atto pubblico alla presenza di due testimoni (art. 782 codice civile).

La donazione immobiliare

Una forma particolare di donazione è quella immobiliare: questo tipo di atto è quello maggiormente scelto dai genitori, mentre sono ancora in vita, per trasferire ai figli beni immobili.

Va precisato che la donazione immobiliare può avere ad oggetto non solo un’abitazione, un terreno, insomma beni immobili, ma altresì il diritto di usufrutto, uso o abitazione.

Mutui per immobili donati: è possibile ottenerli?

Ottenere un mutuo su un immobile oggetto di donazione non è semplicissimo, ma neanche impossibile. Sappiamo infatti che la donazione di un immobile può comportare alcune conseguenze negative, in quanto il bene oggetto di donazione potrebbe essere rivendicato da eventuali eredi del donante. Per la legge italiana, infatti, agli eredi legittimi va una quota dell’eredità anche in presenza di un testamento o una donazione fatta in vita (art. 536 e ss. Cod. Civ.).

Soltanto decorsi vent’anni dalla donazione, ai sensi della legge 80/2005, il bene non può più essere rivendicato da eventuali altri eredi.

Come funziona la procedura per ottenere il mutuo su un bene donato?

Esaminiamo le possibili soluzioni nel caso in cui si abbia la necessità di richiedere un mutuo su  una casa donata:

a) Nel caso in cui il soggetto che ha effettuato la donazione sia deceduto da almeno venti anni, vi è una maggiore predisposizione da parte della banca a concedere il finanziamento. Infatti, gli eredi legittimi, trascorsi venti anni dalla morte del soggetto donante, secondo la normativa in materia di diritti di successione non possono più inoltrare la richiesta di revoca dell’avvenuta donazione. In tal modo la banca e l’intestatario del mutuo sono tutelati da eventuali azioni legali da parte dei familiari del soggetto che ha fatto la donazione.

b) Qualora non siano ancora trascorsi i venti anni previsti dalla legge, l’istituto bancario potrà concedere il finanziamento solo nell’eventualità in cui i legittimi eredi del defunto abbiano espresso formalmente la volontà di rinunciare ad ogni pretesa sulla proprietà dell’immobile. Si consideri in ogni caso che, tralasciando il fatto che è inusuale ottenere un tale atto di generosità, la giurisprudenza ha espresso, in casi simili, pareri discordanti, evidenziando che successivamente alla rinuncia, potrebbero farsi avanti eredi di cui al momento si ignora l’esistenza.

c) Qualora la persona che ha effettuato la donazione dell’immobile sia ancora in vita, lo stesso generalmente entra come parte attiva della procedura di concessione del mutuo in qualità di terzo ipotecario del contratto e quindi come garante. Questa particolare condizione ha l'obiettivo di tutelare sia la banca che la persona che contrae il mutuo da azioni legali da parte della famiglia del responsabile della donazione. È infatti improbabile che, in tale ipotesi, i futuri eredi impugnino l’atto di donazione, onde evitare di dover rispondere in prima persona del mutuo ipotecario.

In alternativa il soggetto donante può stipulare una fideiussione bancaria o assicurativa nel caso in cui, una volta aperta la successione, venisse esercitata l’azione revocatoria. Per gli eventuali eredi intenzionati a vantare dei diritti di proprietà sull'immobile, ciò comporterebbe l'obbligo di ricompensare i danni causati all'acquirente dalla loro azione legale. La fideiussione, in altre parole, fa sì che i due effetti economici si equivalgano, rendendo la causa giudiziaria totalmente infruttuosa sul piano economico.

Posto quanto sopra esposto, ai fini della concessione di un mutuo su un bene donato, si può affermare che una soluzione univoca non esiste: la scelta su quale strategia da seguire va valutata caso per caso, rimanendo consapevoli del fatto che la valutazione finale sulla concessione o meno del mutuo spetta all’istituto bancario scelto.