Gli immobili ai tempi della crisi: meno 40 per cento in dieci anni

Quando parliamo di ripresa lenta del mercato immobiliare dobbiamo tenere conto di una condizione a dir poco critica a cui si era arrivati durante gli anni caldi della crisi. Una situazione che adesso riusciamo a valutare con maggiore distacco, numeri alla mano e forti di una prospettiva sicuramente più rosea rispetto a quella di cinque anni fa.

Nei dieci anni che vanno dal 2007 fino al 2017, il valore degli immobili sarebbe calato del 40,3%, distribuendosi questo dato in maniera differente per le diverse realtà territoriali. Il momento più difficile della crisi coincide con l’anno 2012, da annoverare come peggiore per il mercato immobiliare italiano, mentre la città che ha registrato il calo maggiore è Genova, arrivata a perdere il 53,3% del valore degli immobili sul mercato. Perdite abbastanza pesanti anche per le città di Bari e Napoli, che registrano un calo rispettivamente del 47,3% e del 47,0%, seguite da Bologna con -44,4%.

Hanno retto abbastanza bene invece le altre grandi città, in particolar modo Milano che ha dovuto rinunciare al 26,3% del valore degli immobili, ma che nelle aree del centro ha perso solo il 5,3%. Firenze si stabilisce al secondo posto con -28,3% in tutta la provincia, ma registrando nel centro un calo molto più contenuto, del 7,9%. Abbastanza bene anche Roma, per cui si rileva una perdita del 35,8%, ma che diventa nelle zone più centrali del 20,9%. Verona perde poco di più della Capitale, il 36% in generale e il 16,8% nelle zone più centrali, quindi troviamo Palermo con un -39,3%.

Restringendo ancora l’analisi del trend dei prezzi alle macroaree delle due metropoli, Roma e Milano, vediamo ora la perdita di valore degli immobili per singole zone. A Milano è Bovisa-Sempione l’area più penalizzata: perde dal 2007 il 39,3%. Segue Lodi-Corsica con il 30,6% e Fiera-San Siro con il 30,1%. La zona che ha retto meglio alla crisi è invece quella intorno al Duomo, con un calo di solo il 5,3%, ma tengono bene anche Vercelli-Lorenteggio, che perde il 21,5% e le zone dei Navigli e di Famagosta, che fanno rilevare -21,8%. Analogo discorso per Roma riguardo al pieno Centro, che però ha un calo del 20,9%, seguito da Villa Ada e Monte Sacro che fanno registrare -30,8%. Sono gli immobili in zona Casia-Torrevecchia i meno quotati, con una perdita di quasi la metà del loro valore, il 49,5%.

Nella nostra news "Patrimonio immobiliare: scende il valore medio delle abitazioni" avevamo riportato l’analisi del patrimonio immobiliare ad opera dell’Agenzia delle Entrate e del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia relativa al periodo 2013-2014. Dalle rilevazioni risulta che quasi 20 milioni di famiglie (il 77,4% del totale) sono proprietarie dell’immobile in cui abitano. Gli alloggi hanno una superficie media pari a 117 metri quadri e un valore che al 2014 si attesta intorno ai 170 mila euro, una cifra in calo del 2,4% rispetto al 2013.

Come scriviamo in "Prezzi case: Italia contro resto del mondo", le variazioni negative dei prezzi penalizzano gli offerenti, costretti a vendere a cifre più basse, ma danno maggiori possibilità agli acquirenti, che sfruttano anche il momento favorevole dei mutui. Un ulteriore risparmio può essere conseguito semplicemente scegliendo il finanziamento più conveniente per ogni disponibilità di spesa e profilo di mutuatario. A titolo di esempio, su MutuiOnline.it il 28 novembre la ricerca di un quarantenne residente a Milano che necessita di un finanziamento di 135.000 euro a 25 anni per un valore dell’immobile di 180.000 euro, avrà come soluzione migliore a tasso variabile quella della Banca UniCredit. La rata mensile è di 500,69 euro al Tan dello 0,87% e Taeg 1,00%, con spese di istruttoria per 500 euro e perizia per 211 euro. Anche in questo caso il mutuo è diretto a tutte le persone fisiche che agiscono per scopi strettamente personali, estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale che eventualmente svolgono. L’età massima del richiedente alla scadenza del mutuo non può eccedere gli 80 anni compiuti.