Gravi difetti e vizi occulti della casa: che cosa fare dopo il compromesso

Gli eventuali difetti strutturali di un immobile non sempre balzano all’occhio al momento dell’acquisto: immersi nell’iter burocratico, sfuggono a volte particolari che si rivelano poi problematici. Stiamo parlando di infiltrazioni, mancanza di conformità alla norma o difetti strutturali riscontrati al momento della firma del compromesso o immediatamente dopo.

Molti consumatori si chiedono in questi casi quale sia il modo migliore per procedere, valutando se e come sciogliere l’impegno assunto con il contratto.

Facciamo un po’ di chiarezza su questi punti e su come gestire eventuali anomalie o inadempienze.

La materia è disciplinata dal Codice Civile che, all’art. 1490, stabilisce che il venditore è obbligato a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. 

Se ciò non avviene, la legge prevede che l’accordo sia nullo: il venditore deve aver agito in malafede, omettendo consapevolmente al compratore i vizi dell’immobile.

Chiaramente bisogna verificare che il compratore, alla conclusione del contratto, non fosse già a conoscenza del vizio o se il vizio fosse facilmente riconoscibile e/o dichiarato dal venditore.

Ci troviamo dunque di fronte a tre casistiche:

- il venditore ed il compratore, alla firma del contratto, sono a conoscenza dei difetti dell’immobile: in questo caso si procede con il rogito, pena la perdita della caparra;

- il venditore nasconde difetti facilmente eliminabili e di scarso valore in rapporto al valore dell’immobile: in tale circostanza l’acquirente può chiedere solo una riduzione del prezzo di acquisto, senza annullare il contratto;

- il venditore nasconde gravi difetti dell’immobile; di fronte a tale inadempienza, l’acquirente può chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e ottenere il doppio della caparra versata.

Che cosa si intende con gravi difetti dell’immobile? 

Secondo l’art. 1669 c.c. rientrano in questa tipologia di difetti la realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte, anche nel caso in cui vadano ad impattare su elementi secondari ed accessori dell’opera, come ad esempio infissi e pavimentazione.

La Cassazione ha ulteriormente esplicitato tali principi, decidendo su casi concreti e creando una casistica di vizi per individuare quando sia applicabile l’art. 1669 del Codice Civile.

Tale elenco tutela i consumatori e permette agli operatori del settore di avere dei riferimenti per valutare se un difetto comporta la responsabilità aggravata dell’imprenditore (responsabilità decennale), valutando così i rischi di impresa.

Tra i vizi elencati dalla Cassazione troviamo ad esempio:

- vizi agli impianti idrici, tra cui sottodimensionamento dell’intero impianto di smaltimento 

e infiltrazioni per carenze delle tubazioni posate, senza guaine di protezione, con malto di gesso con conseguente corrose delle stesse;

- vizi all’impianto di riscaldamento, tra cui esalazioni provenienti dalla canna fumaria e 

gravi difetti di costruzione dell’impianto centralizzato di riscaldamento; 

- vizi agli impianti fognari, tra cui inadeguatezza recettiva e errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria.

Si tratta chiaramente di un elenco non esaustivo, ma esemplificativo: per l’elenco completo vi rimandiamo alle disposizioni specifiche della Cassazione.

Vi è un ultimo punto da affrontare, relativamente alla possibilità di recedere dal contratto, una volta scoperto il vizio.

Con la sentenza n. 2471/16 del 10 ottobre 2016, il Tribunale di Treviso ha ribadito che non è possibile rifiutarsi di rogitare se i difetti rilevati sono di modesta entità. Nel caso specifico, un potenziale acquirente voleva recedere dal contratto dopo aver scoperto infiltrazioni d’acqua, risolvibili con una sostituzione della cassetta del wc.

E’ dunque facilmente intuibile che, prima di procedere al rogito, occorre prestare molta attenzione alle condizioni dell’appartamento da acquistare, anche per evitare grane future.

In parallelo, ricordiamo che la convenienza di un acquisto immobiliare è data non solo dalla qualità del bene, ma anche dalla tipologia di finanziamento scelto.

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