Mutui: rata stabile e durate più lunghe guidano le scelte delle famiglie

L’ultimo trimestre del 2026 si apre con un ritocco verso l’alto dei tassi sui mutui casa, sia per chi sceglie la rata fissa sia per chi opta per l’indicizzazione. Secondo l’Osservatorio di MutuiOnline.it di ottobre 2026, il TAN medio dei mutui a tasso fisso a 20 e 30 anni, tradizionali e green, si porta al 3,62%. 

Il valore prosegue un percorso di crescita progressiva, dal 3,34% di luglio al 3,54% di settembre. Anche il variabile segue la stessa direzione: il TAN medio dell’insieme delle offerte passa dal 2,80% di settembre al 2,94% di ottobre.

Per un mutuo da 100.000 euro della durata di 20 anni, la rata media del variabile è di 551 euro, mentre quella del fisso arriva a 586 euro. Chi sceglie l’indicizzazione paga quindi in media 35 euro al mese in meno: sull’intero piano di rimborso il vantaggio vale poco meno di 8.300 euro di interessi.

Il progressivo riavvicinamento tra le due tipologie di tasso non ha modificato in modo sostanziale le preferenze degli italiani. A ottobre i mutui a tasso fisso raccolgono il 92,5% delle richieste complessive, una quota in leggera flessione rispetto al 93,7% del terzo trimestre.

Il mutuo a tasso variabile guadagna terreno e sale dal 2,8% al 3,9% del mix. Il mutuo variabile con cap si attesta al 2,2% delle domande, mentre il mutuo tasso misto si conferma stabile all’1,4%.

Il vantaggio economico del variabile è tornato visibile, ma per ora non basta a orientare in modo significativo le scelte delle famiglie. Dopo una lunga stagione di forte volatilità, molti richiedenti continuano a dare grande valore alla stabilità della rata e accettano anche un costo iniziale più alto.

I mutui green continuano invece a offrire condizioni più favorevoli. Sono i finanziamenti destinati all’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica o a lavori di riqualificazione che ne migliorano le prestazioni.

Gli istituti di credito tendono a premiare questi prodotti, in coerenza con le direttive europee sulle abitazioni ad alta efficienza energetica. Sul fisso, il TAN medio delle migliori offerte green si ferma al 3,34%, a fronte del 3,73% delle soluzioni standard. La differenza è di 39 punti base a favore dell’opzione verde.

Su un mutuo ventennale da 100.000 euro, il green costa in media 572 euro al mese, contro i 592 euro di un finanziamento tradizionale equivalente. Il risparmio è di 20 euro al mese e supera i 4.800 euro sull’intera durata.

Sul variabile la distanza è più contenuta. Il TAN medio dei mutui green è del 2,79%, mentre quello delle offerte tradizionali è del 2,97%, cioè 18 punti base in più. Con lo stesso esempio di 100.000 euro in 20 anni, la rata green si attesta a 544 euro e quella standard a 553 euro. La differenza è di 9 euro al mese, per un risparmio complessivo sugli interessi di poco inferiore a 2.150 euro.

Sul fronte delle finalità, la prima casa rafforza ulteriormente il proprio peso: a ottobre le richieste per l’acquisto dell’abitazione principale raggiungono il 74,4% del totale, rispetto al 71,3% del terzo trimestre 2026 e segnano il nuovo massimo della serie trimestrale.

Le richieste di mutuo surroga e le sostituzioni del mutuo si riducono, passando dal 15,9% del periodo giugno-settembre al 14,1%. Le richieste di mutuo seconda casa scendono dal 9,4% all’8,1%.

La durata media dei mutui richiesti continua ad allungarsi e a ottobre tocca 25 anni e 1 mese, il valore più elevato degli ultimi dieci anni.

Oltre la metà delle domande, il 53,9%, riguarda piani compresi tra 26 e 30 anni, in crescita rispetto al 53,0% del terzo trimestre. Le fasce intermedie scendono: le durate tra 21 e 25 anni si fermano al 13,7% del mix, quelle tra 16 e 20 anni al 16,6%.

L’importo medio richiesto per i nuovi mutui è di circa 143.600 euro, a fronte di un valore medio degli immobili di circa 223.100 euro. La fascia più rappresentata va da 100.000 a 150.000 euro, con il 34,2% delle richieste. Seguono le domande oltre i 200.000 euro, pari al 24,8%, e quelle tra 150.000 e 200.000 euro, al 19,4%.

Sale anche il Loan-to-Value medio, cioè il rapporto tra la somma richiesta alla banca e il valore dell’immobile. A ottobre arriva al 71,1%, il livello più alto dal 2016.

Il 35,0% delle domande presenta un LTV compreso tra il 71% e l’80%, mentre il 24,8% supera la soglia dell’80%. L’età media dei richiedenti è di 38 anni e 9 mesi e gli Under 36 rappresentano il 44,4% del totale.

Durate più lunghe e LTV in crescita rivelano che il vero nodo del mercato resta l’accessibilità all’acquisto. Per tenere la rata su livelli sostenibili, le famiglie scelgono piani di rimborso più estesi e chiedono alla banca di finanziare una quota maggiore del valore della casa.

In questo quadro, i mutui green possono avere un ruolo sempre più importante, perché offrono condizioni più favorevoli a fronte di una migliore efficienza energetica che aiuta a contenere le spese nel tempo. Un’alternativa interessante sono anche i variabili con cap, che partono da tassi più contenuti e prevedono un tetto massimo in caso di rialzi.

Nei prossimi mesi un eventuale rialzo di 25 punti base da parte della BCE a dicembre potrebbe pesare soprattutto sull’Euribor e, quindi, sul costo del variabile, avvicinando di nuovo le due formule.

Per chi sta valutando un mutuo, il passo più utile resta confrontare con attenzione le proposte delle banche per trovare la soluzione più adatta al proprio profilo.