Tassi sui mutui in rialzo: chi può ancora risparmiare con la surroga?

Per quasi due anni la surroga del mutuo è stata la mossa più naturale per migliaia di famiglie italiane, quando i tassi scendevano e spostare il mutuo significava quasi sempre alleggerire la rata.

Nell’autunno del 2026 lo scenario è cambiato: la Banca Centrale Europea ha invertito la rotta e il costo del denaro è tornato a salire. La domanda quindi non è più quanto si può risparmiare, ma se è ancora conveniente rottamare un vecchio mutuo casa.

Il lungo ciclo di tagli tra il 2024 e il 2025 è stato seguito da una fase di pausa, poi la BCE ha alzato i tassi due volte nel corso dell’anno, nella riunione BCE di giugno e nella riunione BCE di settembre, portando il tasso sui depositi al 2,50%. Sullo sfondo c’è un’inflazione italiana tornata a correre, spinta soprattutto dai rincari energetici.

Le conseguenze si sono viste subito sugli indici di riferimento dei mutui: l’IRS a 20 anni, il parametro su cui le banche costruiscono i tassi fissi, è salito da circa il 3,3% di metà luglio a oltre il 3,6% di metà ottobre. L’Euribor a 3 mesi, riferimento per i variabili, si muove invece attorno al 2,6%.

Anche il mercato racconta questo cambio di passo. Secondo l’Osservatorio di MutuiOnline.it, nel 2024 le surroghe hanno pesato stabilmente per oltre un terzo delle richieste di mutuo, con valori compresi tra il 33,3% e il 35,8%.

Il picco è arrivato nel primo trimestre del 2025, con il 37,6%. Da lì è iniziata una discesa costante: 31,0% nel secondo trimestre, 22,7% nel terzo e 17,0% a fine anno. Nel 2026 la quota si è assestata su livelli contenuti e nel terzo trimestre si ferma al 16,0%, meno della metà rispetto al picco.

Molti di coloro che avevano i finanziamenti più onerosi, accesi nel 2023, hanno già cambiato banca quando le condizioni erano più favorevoli e oggi oltre il 70% delle richieste riguarda un mutuo per l'acquisto della prima casa.

Le rilevazioni di MutuiOnline.it di ottobre 2026 si riferiscono a una surroga da € 100.000 in 20 anni. Su questa base, le migliori offerte di mutuo surroga per provare a bloccare un tasso fisso sono le seguenti:

• Intesa Sanpaolo – XME Mutuo Surroga Fisso: TAN 3,48%, TAEG 3,66%, rata mensile € 578,93;
• Crédit Agricole – Mutuo Crèdit Agricole Flexi: TAN 3,50%, TAEG 3,64%, rata mensile € 579,96.

Sono valori ancora accettabili in prospettiva storica, seppure più alti rispetto a quelli dell’estate.

Non esiste una soglia valida per tutti, perché la convenienza della surroga dipende da alcuni elementi da valutare caso per caso.

Il primo è la differenza tra il tasso che si paga oggi e quello delle nuove offerte. Se il mutuo in essere è stato stipulato quando i tassi erano più alti, come accaduto a molti nel 2023, lo spazio per risparmiare può essere ancora significativo. Se invece il tasso attuale è già vicino ai valori di mercato, il vantaggio rischia di essere minimo. È il caso di chi ha bloccato condizioni molto basse negli anni dei tassi negativi, per cui oggi cambiare banca non ha senso.

Contano poi la durata residua e la fase dell’ammortamento. Nei primi anni di un mutuo la rata è composta soprattutto da interessi, quindi un tasso più basso produce effetti maggiori quando mancano ancora molti anni alla scadenza. Al contrario, se il finanziamento è vicino alla conclusione o il capitale ancora da rimborsare è ridotto, il risparmio complessivo si assottiglia.

Un caso a parte riguarda chi ha un mutuo a tasso variabile con uno spread elevato. In una fase di rialzi, passare al fisso con la surroga non serve solo a ridurre la rata, ma serve soprattutto a metterla al riparo da ulteriori aumenti dell’Euribor.

Infine, il confronto va fatto sul TAEG, che include tutti i costi, e non solo sul TAN. Bisogna anche diffidare delle offerte in cui la rata scende soprattutto perché si allunga la durata: in quel caso il costo totale del finanziamento può addirittura aumentare. Va ricordato anche che la nuova banca valuta la pratica come un mutuo ex novo. Reddito, rapporto tra rata e reddito, storico creditizio e valore dell’immobile restano decisivi per ottenere l’approvazione.

In una fase di tassi in salita il tempismo pesa più del solito, considerato che una surroga richiede in genere tra i 30 e i 60 giorni. Chi avvia la pratica tra fine ottobre e novembre arriverà quindi alla firma tra dicembre e gennaio, a cavallo di due riunioni della BCE.

Per questo è importante chiedere alla nuova banca quando viene fissato il tasso: al momento della delibera oppure nel giorno della stipula. Nel secondo caso, un ulteriore rialzo degli indici potrebbe far lievitare il tasso rispetto al preventivo iniziale.

La surroga è stata introdotta dalla legge Bersani del 2007 e resta gratuita per il cliente. Istruttoria, perizia e spese notarili sono a carico della banca subentrante, e non sono previste penali.

Il Testo Unico Bancario impone inoltre tempi certi: l’operazione va perfezionata entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca, pena un indennizzo a favore del cliente. Resta valida anche la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa, a condizione che l’importo surrogato non superi il debito residuo. Attenzione invece alle polizze facoltative abbinate all’offerta, che possono ridurre il vantaggio effettivo.

Prima di avviare la surroga, può essere utile presentare il preventivo migliore al proprio istituto e chiedere una rinegoziazione: spesso la banca preferisce rivedere il tasso piuttosto che perdere il cliente.

In ogni caso, il primo passo per capire la convenienza dell’operazione resta confrontare le migliori offerte di mutuo surroga attraverso un comparatore online, come quello di MutuiOnline.it. Con la BCE orientata a nuovi rialzi, chi ha un mutuo caro ha poche ragioni per aspettare.