Mutui: calano le surroghe, ma tassi e prezzi elevati spingono gli importi medi

La fine della discesa dei tassi e le prospettive di nuovi aumenti in seguito alla fiammata inflazionistica non hanno bloccato la compravendita di abitazioni, ma hanno modificato in modo strutturale il comportamento dei mutuatari.

Come evidenzia l'analisi condotta dall'Osservatorio di MutuiOnline.it ed Eagle & Wise, le richieste di surroga del mutuo sono scese al 16,6% del totale nel corso del primo trimestre, segnando un netto ridimensionamento rispetto al 37,6% osservato nello stesso periodo del 2025 e al 34,1% del primo trimestre del 2024.

La spiegazione risiede nella stabilità dei tassi fissi osservata per una fase estesa del 2025 e nei recenti rincari, combinati con la discesa del variabile. Questo scenario ha ridotto il margine di risparmio per chi sceglie di sostituire il contratto, anche perché chi aveva sottoscritto finanziamenti a condizioni svantaggiose nel 2023 ha prevalentemente già rinegoziato le opzioni tra il 2024 e il 2025.

Nelle scelte delle famiglie italiane la ricerca della sicurezza resta prioritaria. Il mutuo a tasso fisso raccoglie infatti il 91,6% del totale delle domande, pur mostrando una contrazione rispetto al primo trimestre del 2025, quando aveva toccato la quota del 99,6% e al primo trimestre del 2024, chiuso al 98,1%.

Al contempo, il mutuo a tasso variabile recupera una minima quota di mercato attestandosi al 4,7% delle preferenze. Tale valore rappresenta una crescita del 4,5% rispetto al primo trimestre del 2025 e un incremento del 3% rispetto al medesimo trimestre di due anni prima.

Accanto al calo delle surroghe si registra un netto rafforzamento dell'importo e dell'incidenza del mutuo casa rispetto al valore totale dell'immobile. L'importo medio richiesto a livello nazionale ha raggiunto il valore massimo storico di 147.358 euro. La cifra segna un aumento di circa 3 mila euro nei confronti dello scorso anno e un incremento di 7.362 euro rispetto al primo trimestre del 2024.

Anche il parametro del loan-to-value rispecchia questa tendenza, salendo al 70,9%. Il dato evidenzia una crescita dell'1,9% rispetto al primo trimestre del 2025 e del 3,1% confrontato con lo stesso arco temporale del 2024, toccando il livello più alto dell'ultimo biennio.

Dall'indagine svolta dall'Osservatorio di MutuiOnline.it ed Eagle & Wise sui mercati locali di Milano, Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia emergono leggeri mutamenti sul profilo sociodemografico di chi richiede un finanziamento.

Si assiste a una costante riduzione dell'età media dei richiedenti, passata dai 39 anni e 8 mesi rilevati a inizio 2024 ai 39 anni e 6 mesi di un anno fa, fino ad attestarsi agli attuali 39 anni e 2 mesi. Per ammortizzare la crescita dei costi dell'operazione, i sottoscrittori scelgono piani di ammortamento più lunghi: la durata media del mutuo è salita a 24 anni e 10 mesi, allungandosi di 8 mesi rispetto ai dati del 2024.

L'analisi geografica mostra differenze rilevanti tra i capoluoghi. Milano conferma il primato per l'importo medio più elevato, pari a 184.787 euro. Il dato registra una crescita di 3.500 euro sul primo trimestre del 2025 e di 12.702 euro rispetto a due anni prima, a fronte di prezzi medi al metro quadro pari a 5.014 euro e una durata media che raggiunge 25 anni e 8 mesi.

Segue Bologna con 185.508 euro di finanziamento medio e un valore degli immobili pari a 3.149 euro al metro quadro. A Firenze l'importo medio richiesto è di 167.829 euro, con prezzi di 3.446 euro al metro quadro, mentre a Roma la cifra si attesta a 166.813 euro per abitazioni da 3.269 euro al metro quadro.

Napoli registra richieste medie pari a 145.017 euro, a fronte di un costo al metro quadro di 2.621 euro. A Cagliari l'importo medio si posiziona a 138.949 euro, con prezzi medi di 2.527 euro al metro quadro. Venezia segna 129.764 euro di mutuo medio e 2.271 euro al metro quadro. Torino chiude la rilevazione con 120.992 euro medi di mutuo, a fronte di 1.470 euro al metro quadro.