Mutui, è corsa alla rottamazione

Le Banche Centrali scendono in campo contro il Coronavirus. E lo fanno con un’azione combinata, utilizzando tutte le armi a disposizione. Così, al di qua e al di là dell’Atlantico, i tassi di riferimento sono ripiombati al piano “zero”. Con tanto di effetti sul mondo dei finanziamenti, in particolare su quello dei mutui. Una situazione che sta spingendo molte famiglie a surrogare il vecchio mutuo per approfittare di nuove condizioni mai viste prima nella storia. Parliamo di Taeg fissi ben al di sotto dell’1%, soprattutto per chi ha un Loan to Value (percentuale del finanziamento in relazione al valore dell’immobile), del 50% o inferiore. Ma vediamo cosa sta succedendo nel mondo dei tassi.

L’andamento dei tassi

Da quando le Banche Centrali (tutte) sono intervenute a sostegno dell’economia globale con una politica monetaria super espansiva, il mondo dei tassi si è subito adeguato. Così, i parametri di riferimento dei mutui, a tasso fisso e variabile, sono sprofondati sui livelli minimi. Se guardiamo l’Euribor^® (base dei mutui a tasso variabile, la scadenza a 1 mese ha raggiunto un bottom a -0,495%, contro un valore di inizio anno a -0,436 per cento; la scadenza a 3 mesi è arrivata a -0,434% (-0,379% a gennaio), mentre a 6 mesi e 12 mesi hanno raggiunto nuovi minimi 2020 rispettivamente a -0,4% e a – 0,327 per cento.

Stessa dinamica per l’Euriris, benchmark dei mutui a tasso fisso, con la scadenza a 20 anni che nel pieno della bufera è scivolata a metà marzo in territorio negativo a -0,10% (a inizio anno era positivo dello 0,55%). Anche a 25 anni e a 30 anni sono stati toccati nuovi minimi, rispettivamente a -0,15% e a -0,23 per cento.

L’effetto sui mutui

Una dinamica, questa dei tassi, che si è subito riflessa sul costo (il Taeg, tasso annuo effettivo globale) dei mutui. Da qui, la corsa alle richieste di surroghe da parte delle famiglie italiane. In pratica si rottama gratuitamente il vecchio finanziamento e si accende un nuovo mutuo a un tasso più vantaggioso.
Una soluzione che può essere sfruttata soprattutto sia da chi ha all’attivo un “fisso”, magari stipulato 10 anni fa quando i tassi erano vicino ai massimi storici, sia da chi ha un “prestito” variabile, bloccando così il costo del finanziamento a un Taeg fisso che vale per tutta la vita.

In quest’ultimo caso, però, bisogna valutare bene la convenienza della surroga. In particolare, gli elementi da valutare sono due: lo spread del mutuo in corso e la durata. Per quanto riguarda l’orizzonte temporale, se è stato già pagato più del 50% del proprio mutuo, e considerando che i tassi rimarranno bassi ancora per molti anni, potrebbe valere la pena conservare lo status attuale. Relativamente allo spread, invece, se il differenziale rispetto al benchmark (è il guadagno che spetta alla banca) è molto elevato, allora la rinegoziazione o la surroga è sicuramente una buona soluzione: rimanendo al variabile, se mancano pochi anni alla fine del mutuo, o virando verso il fisso se mancano ancora tanti anni.

L’offerta di mutui surroga

Oggi, 28 marzo, ad offrire la surroga più conveniente è Intesa Sanpaolo, che con un Loan to Value al 60% offre un tasso fisso dello 0,63 per cento.
A completare il podio ci sono Credit Agricole, con un Taeg dello 0,74% e Bnl – Gruppo Bnp Paribas (0,75%).

La simulazione, effettuata sulla piattaforma di MutuiOnline.it, ha preso in considerazione un lavoratore a tempo indeterminato che vuole surrogare a 20 anni un vecchio mutuo da 120mila euro, a fronte di un valore dell’immobile di 200mila euro. I tassi salgono leggermente, pur rimanendo molto attraenti, con un loan to value all’80%: Intesa Sanpaolo fa pagare l’1,10%, mentre Ubi e Bnl applicano un Teg rispettivamente dell’1,19% e dell’1,20 per cento.