Mutui, dopo la stretta BCE tassi in rialzo: meglio fisso o variabile?

Dopo un lungo periodo di stabilità, il costo dei mutui casa torna a crescere. I livelli del 2023 restano lontani, ma la stretta monetaria della BCE di giugno e la successiva stretta BCE di settembre hanno invertito la tendenza, spingendo verso l'alto sia il tasso variabile sia il fisso. Per chi deve acquistare casa nei prossimi mesi diventa quindi importante capire come si muoveranno i tassi e quali effetti avranno sulla rata del mutuo.

Secondo le rilevazioni di MutuiOnline.it, il TAN medio dei mutui a tasso variabile è passato dal 2,59% del secondo trimestre del 2026 al 2,84% registrato al 1° ottobre, riflettendo in modo diretto le decisioni di Francoforte.

Il mutuo a tasso fisso segue invece un percorso più graduale ma costante. Dopo aver toccato il minimo del 2,84% nel primo trimestre del 2025, è risalito progressivamente fino al 3,46% di inizio ottobre. Sul fisso pesa soprattutto l'andamento dei rendimenti dei Bund tedeschi a 30 anni, che influenzano l'IRS, l'indice di riferimento per questa tipologia di mutuo.

L'andamento degli ultimi tre anni aiuta a leggere la fase attuale. Prendiamo come riferimento un mutuo da 150.000 euro in 20 anni, per un immobile del valore di 200.000 euro.

Tra il terzo trimestre del 2023 e il primo del 2025 il fisso è stato la scelta più conveniente: nel secondo trimestre del 2024 la rata del variabile arrivava a costare oltre 142 euro al mese in più.

Dalla primavera del 2025 il rapporto si è invertito e il variabile è tornato in vantaggio. Oggi, però, la differenza si sta assottigliando. Nel secondo trimestre 2026 la rata del fisso superava quella del variabile di 58,51 euro. Nel terzo trimestre 2026 la distanza è scesa a 47,65 euro e a ottobre a 46,93 euro, con una rata di 866,86 euro per il fisso e di 819,93 euro per il variabile.

I mercati prevedono un nuovo intervento della BCE entro la fine dell'anno, con un aumento di 25 punti base. In questo caso, il TAN medio del variabile salirebbe al 3,09% e quello del fisso al 3,65%. Sul mutuo preso in esame, la rata arriverebbe a 838,67 euro per il variabile e a 881,55 euro per il fisso, con una distanza di 42,88 euro.

Con un rialzo complessivo di 50 punti base, invece, i tassi medi raggiungerebbero il 3,34% per il variabile e il 3,80% per il fisso. Le rate salirebbero rispettivamente a 857,66 e 893,24 euro, e la differenza si ridurrebbe a 35,58 euro al mese. Il variabile resterebbe dunque più conveniente, ma con un margine sempre più sottile.

La risalita dei tassi si inserisce in un mercato immobiliare meno dinamico, ma non in crisi. Nel secondo trimestre le compravendite sono rimaste sostanzialmente ferme, con gli acquisti di abitazioni nuove in forte crescita e quelli di case esistenti in calo.

Anche Banca d'Italia segnala una domanda contenuta e un'offerta in progressiva riduzione: la carenza di immobili adeguati, soprattutto in buona classe energetica, frena le transazioni.

A pesare è anche il rapporto tra prezzi e redditi. L'Istat stima per il 2026 un aumento delle retribuzioni del 2,4%, insufficiente a recuperare in tempi brevi il potere d'acquisto perso nel biennio 2022-2023.

Per gli under 36 il problema principale non è tanto la rata, quanto la somma da versare al momento dell'acquisto, in un contesto di prezzi in crescita.

Lo strumento più utile resta il Fondo di garanzia Consap, che per i giovani con ISEE fino a 40.000 euro prevede una garanzia dello Stato pari all'80% del capitale. La garanzia, tuttavia, non obbliga la banca a concedere il mutuo, che resta subordinato alla valutazione del merito creditizio.

Le prospettive indicano un accesso alla casa sempre più tardivo, durate dei finanziamenti più lunghe e un ruolo crescente del sostegno familiare. In questo quadro, il rinnovo della garanzia Consap oltre il 2027 rappresenterà un passaggio decisivo per il mercato dei mutui giovani.