Casa nuova o usata: quale conviene di più?

La ricerca della giusta casa da acquistare, il cui vantaggio rispetto alla locazione è stato trattato nella news "Comprare casa conviene sempre", porta gli acquirenti a porsi diversi interrogativi. I dubbi dei futuri proprietari non riguardano solo la metratura, il budget da impiegare o la zona in cui è situato l’immobile, ma anche la scelta se indirizzarsi su una nuova costruzione o una casa da ristrutturare. 

Gli ultimi dati ISTAT mettono in evidenza una maggior tenuta del mercato del nuovo, visti i prezzi pressoché stabili tra il 2010 e il 2016, mentre per gli immobili usati si registra una riduzione di circa il 20%. Il trend degli ultimi anni ha dunque fatto aumentare la forbice di prezzo tra le due soluzioni.

La differenza è stata calcolata da un’indagine del Corriere Economia che ha incrociato i dati sul mercato delle grandi città dell’ultimo Osservatorio di Nomisma e quelli di una ricerca di Scenari immobiliari – che include i costi di ristrutturazione nei vari capoluoghi, messi a disposizione dalla società edile Paspartu. La ricerca ha messo a confronto le due tipologie di acquisto, aggiungendo al prezzo teorico di vendita anche i costi fiscali sostenuti per la transazione: per le abitazioni usate si è incluso un profondo intervento di restauro.

A proposito di imposte, si registra una prima netta disparità. Sulle case comprate dal costruttore l’acquirente è costretto a versare il 4% di Iva sul prezzo reale, più 600 euro complessive per imposte generiche, mentre sull’usato si corrisponde il 2% di imposta di registro sul valore catastale più 100 euro totali per ulteriori tributi. Il peso fiscale viene ridotto per entrambi dai provvedimenti della Finanziaria che ha confermato sia la detrazione Irpef sul 50% dell’Iva per chi compra un nuovo immobile a basso impatto energetico, che la detrazione del 50% sulle spese di ristrutturazione per un ammontare entro i 96 mila euro.

Ipotizzando l’acquisto di un appartamento di 120 metri quadri in una zona centrale, si è calcolato un risparmio della soluzione ristrutturata rispetto alla nuova che supera i 110 mila euro a Milano e i 100 mila a Roma. L’importo si riduce notevolmente nei quartieri semicentrali, visto che per un trilocale di 90 metri si scende a 29 mila euro nel milanese e a 44 mila euro nella Capitale. Per un bilocale di circa 60 metri quadri in periferia il gap diventa minimo, con Milano che fa segnare un divario di quasi 20 mila euro e Roma che si ferma a 17 mila euro.

I dati di vendita delle due tipologie mettono in evidenza lo scarso peso del mercato del nuovo. “A livello nazionale”, spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, “stimiamo che il 15,7% delle operazioni di compravendita residenziale concluse nel 2016 abbiano riguardato appartamenti nuovi, ma la quota nelle grandi città è più bassa, perché a Milano solo il 6% del mercato è stato appannaggio delle case nuove a fronte di una quota doppia delle abitazioni da ristrutturare integralmente. Nella Capitale il nuovo ha rappresentato il 9% contro il 15% delle case da rifare del tutto”.

Ricordiamo che l’acquisto dell’immobile e l’eventuale ristrutturazione possono essere finanziati con un mutuo, anche questo motivo di risparmio qualora si scelga la soluzione più adatta alle proprie esigenze. Le condizioni di un finanziamento destinato all’acquisto di un immobile sono molto chiare se si utilizza il comparatore MutuiOnline.it, che permette di individuare la soluzione migliore in modo semplice e veloce.

Ipotizzando all’11 aprile di richiedere un mutuo a tasso fisso per finanziare un importo di 150.000 euro (valore dell’immobile situato a Modena di 240.000 euro) da rimborsare in 25 anni, si ottiene come migliore offerta quella di Banca Popolare di Milano che propone una rata mensile di 647,53 euro al Tan del 2,16% (Taeg 2,31%); istruttoria e perizia ammontano rispettivamente a 1.000 e 214,72 euro. Più conveniente – ma anche più instabile – il tasso variabile che con Deutsche Bank permette al cliente di versare una quota mensile di 562,60 euro al tasso dello 0,96% e Taeg dell’1,05%. I costi di istruttoria scendono a 700 euro, mentre sono più cari quelli di perizia, che si attestano sui 390 euro.