Il caldo prolungato spinge i prezzi delle case in montagna

Non più soltanto settimane bianche e vacanze sulla neve. Le temperature estive costantemente sopra i 30 gradi cambiano volto al mercato delle case in montagna. Il caldo prolungato sta spingendo una parte crescente dei turisti verso le località d'alta quota, mentre lo smart working ha ampliato la possibilità di trascorrere periodi più lunghi lontano dalle grandi città.

Il risultato è una progressiva destagionalizzazione del turismo e, di riflesso, del mercato immobiliare. Secondo l’Osservatorio sulla montagna estiva di JFC, nell’estate 2026 gli arrivi nelle aree montane e appenniniche italiane sono stimati in circa 7,8 milioni, con una crescita del 14,4% rispetto al 2025. Le presenze dovrebbero superare i 79 milioni, il 5,8% in più, mentre il fatturato complessivo potrebbe raggiungere 6,6 miliardi di euro, con un incremento dell’8,2%.

Sempre secondo JFC, la quota di italiani intenzionati a scegliere la montagna per la vacanza principale è passata dal 14,6% rilevato nella prima settimana di giugno al 19,1% di inizio luglio. Anche le stime del Centro Studi Turistici per Assoturismo indicavano per agosto 11,7 milioni di pernottamenti nelle località montane, il 2,3% in più rispetto all’anno precedente.

L'aumento della domanda turistica si sta trasferendo sulle quotazioni immobiliari. Secondo i dati del Centro Studi Abitare Co, riportati da Milano Finanza, il prezzo medio delle abitazioni nelle principali località montane italiane ha raggiunto 5.670 euro al metro quadrato, in crescita del 3,4% rispetto a un anno prima. Parallelamente, l'affitto medio estivo è arrivato a 970 euro a settimana, con un incremento del 4%.

A fare la differenza è soprattutto la capacità delle località di attirare visitatori anche fuori dall'inverno. Impianti aperti durante l'estate, trekking, bike park, ciclismo, terme, wellness, gastronomia ed eventi sportivi stanno allungando la stagione e aumentando il numero delle settimane nelle quali un immobile può essere messo a reddito.

La conseguenza della crescita dei canoni è un aumento della redditività potenziale delle seconde case. Lo studio del Centro Studi Abitare Co. colloca il rendimento lordo medio delle principali località montane al 5,8%, ma in diverse destinazioni si supera ampiamente il 6%.

Il primato spetta a Madonna di Campiglio, dove le quotazioni medie sono pari a 11.200 euro al metro quadrato e l'affitto estivo arriva a circa 1.600 euro alla settimana. Il rendimento lordo raggiunge il 6,9%, uno dei valori più elevati tra le località analizzate. Prezzi e canoni continuano inoltre a crescere, rispettivamente del 4,9% e del 5% nell'ultimo anno.

Tra le mete con i rendimenti più interessanti figura anche Sestriere, mentre Bormio raggiunge il 6,7%. In quest'ultimo caso le quotazioni medie indicate dallo studio sono pari a 6.200 euro al metro quadrato, un livello inferiore rispetto alle località più esclusive, sostenuto però da un'offerta turistica che spazia dallo sci alle terme, dal ciclismo al wellness.

Se si guarda al prezzo d'ingresso, le differenze tra le località restano molto ampie. Cortina d'Ampezzo continua a rappresentare uno dei mercati più costosi d'Italia. L'analisi di Abitare Co. utilizzata da Milano Finanza indica una quotazione media di 13.800 euro al metro quadrato, con affitti estivi intorno a 1.900 euro alla settimana e una redditività lorda del 6,4%.

Courmayeur si colloca invece intorno a 10.300 euro al metro quadrato, con un canone estivo medio di 1.400 euro a settimana e un rendimento lordo del 6,3%. Anche qui il progressivo ampliamento dell'offerta estiva, dal trekking al trail running fino alle attività legate allo Skyway Monte Bianco, sta riducendo la dipendenza dalla neve.

A incidere sui valori sono poi gli investimenti infrastrutturali. Il caso più evidente è quello delle località coinvolte nelle Olimpiadi invernali Milano Cortina 2026. A Livigno gli interventi su impianti, viabilità e strutture sportive hanno accompagnato una forte rivalutazione del mercato immobiliare, mentre Bormio ha beneficiato delle opere legate alle competizioni olimpiche.