Mutui e tassi: variabile e fisso appaiati

Il nuovo ritocco all’insù da parte della Banca centrale europea impatta sul mercato dei finanziamenti, compresi i mutui, che finora hanno retto alla politica restrittiva, confermando l’interesse degli italiani per l’asset immobiliare. Crescono l’età media e il reddito dei richiedenti, mentre calano gli importi.

Le tendenze emergenti

L’Osservatorio di MutuiOnline.it offre una serie di indicazioni sulle dinamiche del settore nei primi due mesi dell’anno, rilevando – tra le altre cose – l’avvicinamento tra i benchmark del fisso e del variabile. Il livello più elevato riguarda l’Irs a dieci anni, che arriva al 2,90%, un punto in più rispetto alla media del 2022, seguito dall’Irs a 20 anni (2,71%) e dall’Euribor a tre mesi (2,48%). A seguire l’Irs a 30 anni (2,36%) e in coda l’Euribor a un mese (2,18%).

In tutti i casi la tendenza è in crescita, ma si resta lontani dai livelli di dieci anni fa, quando il fisso viaggiava abbondantemente sopra il 5% e il variabile oltre il 3%.

Detto della situazione attuale (o, meglio, del recente passato), fare previsioni è complicato, ma la sensazione tra gli addetti ai lavori è che la stretta monetaria da parte della Bce sia vicina al termine. Nella prossima riunione della Bce, in programma il 4 maggio, l’istituto guidato da Christine Lagarde potrebbe prendersi una pausa in attesa dei nuovi indicatori economici riguardanti l’inflazione, la produzione e i consumi. Infatti, le banche centrali devono trovare un difficile equilibrio tra l’esigenza di contenere l’inflazione (da statuto, la Bce deve operare per tenerla intorno al 2%) e quella di non deprimere troppo l’economia.

Il dominio del fisso

L’incremento dei benchmark relativi al variabile spinge le richieste del mutuo a tasso fisso, che superano l’80% del totale, ben 20 punti in più del quarto trimestre 2022. Del resto, se i costi sono simili, è comprensibile che in tanti si orientino verso la rata che non muterà per tutta la durata del contratto.

In parallelo il variabile perde un quinto della sua quota di mercato e si ferma sotto il 16%, mentre il variabile con cap crolla dall’8,7 al 3,1%.

I rialzi dei tassi negli ultimi mesi hanno ridato fiato alle surroghe da parte di coloro che in passato avevano acceso un mutuo a tasso variabile. Nei primi due mesi dell’anno il passaggio al fisso ha riguardato oltre il 30% di tutte le richieste di mutui, erodendo l’incidenza dei contratti accesi per acquistare la prima casa, che comunque restano la componente più rilevante del mercato con poco meno del 60% del totale.

Si restringe la platea

I rialzi recenti nei tassi applicati ai mutuatari inevitabilmente restringono la platea di chi sottoscrive un finanziamento a lungo termine come quello immobiliare. Nei primi due mesi di quest’anno si è arrivati a 2.760 euro mensili netti contro i 2.220 del primo trimestre 2022. Del resto, i rialzi dei tassi da parte delle banche centrali puntano proprio a ridurre la liquidità in circolazione nel sistema, e per questa strada a contenere i prezzi al consumo.

L’incertezza sul futuro spinge a limitare l’esborso, con il loan to value (cioè la quota finanziata rispetto al prezzo d’acquisto) che scende di un punto e mezzo rispetto all’ultimo trimestre 2022 a quota 65,9%.

Il bisogno di sicurezza trova conferma anche nell’analisi sulle tipologie contrattuali dei richiedenti, con i tempi indeterminati che arrivano all’81,4% del totale contro il 79% del primo trimestre dello scorso anno.

A farne le spese sono soprattutto gli atipici, che in un anno passano dal 5 al 3,9%, e i liberi professionisti, dal 2,4 all’1,5%.

Agevolazioni under 36 alla prova

Quanto all’età media dei richiedenti, si attesta a 40 anni, un dato non distante dagli scorsi trimestri. Nelle prossime rilevazioni occorrerà vedere se vi sarà un ritorno dei giovani dopo che il governo ha rimodulato per il 2023 le misure a favore degli under 36, provvedimento che però almeno per ora non sta avendo lo stesso effetto visto al suo lancio nel luglio 2021.

Intanto cala a 131mila euro l’importo medio richiesto, 10mila in meno in un anno, pur a fronte di prezzi dell’immobiliare rimesti sostanzialmente stabili nell’ultimo periodo. Pertanto, questa tendenza potrebbe indicare una maggiore concentrazione del mercato su abitazioni a medio-basso costo rispetto al passato. Mentre la durata media si attesta sui 24 anni.