Mutui, anche il variabile imbocca con decisione la strada in discesa

Anche i mutui a tasso variabile sembra che abbiano imboccato la strada della discesa. Una situazione che rende meno gravosa la rata per chi ha già in corso un contratto di finanziamento di questo tipo e che fin qui era stato penalizzato da un biennio di rialzi dei tassi ufficiali.

L’Euribor^® è sceso già prima della Bce

Le ultime simulazioni di mutuo analizzate nell’Osservatorio di MutuiOnline.it, relativo al consuntivo di maggio, offrono uno spaccato degli sviluppi di mercato prima che la Bce iniziasse l’allentamento monetario. In particolare, tanto l’Euribor^® a 1 mese, quanto la scadenza a 3 mesi (i due benchmark utilizzati per la costruzione dei mutui a tasso variabile) nell’ultimo mese considerato si sono attestati in media al 3,82%, andando a confermare i cali registrati nei mesi precedenti.

Quanto agli indici Irs, in tutte le scadenze considerate (a 10, 20 e 30 anni) si registra una leggera risalita rispetto ad aprile, ma sembrano essere per lo più degli aggiustamenti che non smentiscono il trend ribassista di medio periodo.

Focus sulla prima casa, sempre sostenuto il segmento surroghe

In uno scenario macro caratterizzato da grande incertezza, si rafforza ulteriormente l’incidenza di mutui prima casa sul totale delle richieste avanzate dagli italiani (56,8% del totale, due decimi di punto in più rispetto al trimestre precedente).

Crescono anche le richieste di finanziamento legate all’acquisto della seconda casa (dal 6,1 al 7,7%) e di conseguenza scende il peso delle surroghe (al 32,5%, quasi due punti in meno del trimestre precedente). In ogni caso l’incidenza di questa componente resta consistente ed è destinata a rafforzarsi ulteriormente, considerato che il taglio dei tassi ufficiali inevitabilmente renderà più conveniente rottamare i mutui sottoscritti anche solo un anno fa o poco più.

Quanto alla tipologia di tasso, il fisso ormai sfiora la totalità delle richieste (99,3% tra aprile e maggio, in progresso rispetto al 98,1% del primo trimestre 2024, mentre l’ultimo quarter del 2023 si era fermato al 95,9%). Del resto, l’Osservatorio di MutuiOnline.it segnala che nell’ultimo mese considerato nella ricerca il tasso medio del fisso è stato del 3,16%, due punti percentuali in meno del variabile. Data l’ampiezza del risparmio, è difficile immaginare che qualcuno possa avere convenienza a non fissare una volta per tutte le rate. A maggior ragione se si considera che è sempre possibile surrogare nel momento in cui l’opzione risultasse conveniente.

Durata e importo senza grandi scossoni

Non cambia, invece, la durata media dei finanziamenti richiesti, che resta in area 24 anni come da due anni a questa parte. Quanto agli importi medi, nel corso di aprile e maggio si registra una discesa rispetto al primo trimestre (-2,7% a 139.066 euro), ma dopo due trimestri consecutivi di rialzi, il che non consente di trarre conclusioni su possibili tendenze di medio periodo. Per altro, come già in passato, questo indicatore si muove in parallelo con l’andamento dei valori degli immobili da acquistare, il che ne condiziona le performance.

Di conseguenza il loan to value, cioè il rapporto tra mutuo e prezzo di acquisto nel secondo trimestre viaggia a quota 67,9%, non distante da quanto registrato nei trimestri precedenti. Detto di quel che è stato, occorrerà capire se il mercato nelle settimane a venire sconterà almeno in parte il secondo taglio ai tassi ufficiali atteso per quest’anno. Durante la conferenza stampa convocata subito dopo il primo taglio, la presidente dell’Eurotower Christine Lagarde si è mostrata molto prudente in merito, ma negli ultimi giorni diversi analisti hanno ipotizzato un nuovo allentamento monetario all’inizio dell’autunno. Come sempre, molto dipenderà dall’andamento dell’inflazione.