Case, affitti e mutui: le scelte degli italiani nel 2026

Nel primo semestre del 2026 quasi tre compravendite su quattro in Italia hanno riguardato l’acquisto dell’abitazione principale. È quanto emerge dall’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, secondo cui questa motivazione rappresenta il 74,8% degli acquisti.

L’investimento si attesta al 18%, sostanzialmente stabile rispetto al 2025, mentre cresce leggermente la quota di chi compra una casa vacanza, passata dal 6,6% al 7,2%.

Il dato nazionale nasconde differenze significative tra le città. A Napoli gli acquisti per investimento arrivano quasi al 42% del totale; investitori molto attivi anche a Verona e Palermo, dove superano il 34-35%.

A Milano, invece, la componente si riduce dal 30% al 23% in un anno, anche in relazione all’aumento dei prezzi registrato nella città meneghina. A Roma gli acquisti per investimento restano sotto il 20%.

La fascia tra i 18 e i 34 anni si conferma la più attiva sul mercato: a livello nazionale gli under 34 rappresentano il 31% degli acquirenti, uno dei valori più alti registrati dal 2019. A Milano la percentuale sale al 39%; quote superiori al 35% si rilevano anche a Genova, Firenze e Torino.

Le famiglie costituiscono il 66% degli acquirenti italiani, mentre i single rappresentano il restante 34%. A Milano il mercato è più equilibrato: gli acquisti individuali superano il 48% del totale. La presenza dei single è consistente anche a Torino, dove raggiunge il 47%, e a Roma, con il 44%.

In Italia il trilocale è il taglio più compravenduto e supera il 34% delle scelte. Nelle grandi città, però, le preferenze cambiano. A Milano prevalgono ancora i bilocali, che rappresentano il 45% degli acquisti, ma i trilocali crescono sensibilmente: dal 29% del 2025 al 39% del primo semestre 2026.

Secondo l’analisi di Tecnocasa, questa dinamica è collegata anche al maggior peso degli acquisti destinati all’abitazione principale, rispetto a quelli per investimento. Anche a Torino il bilocale è la tipologia più scelta, con il 41% delle compravendite. Nelle altre grandi città, invece, a prevalere è generalmente il trilocale.

Le abitazioni in classe energetica A e B guadagnano terreno, pur restando una quota minoritaria del mercato. In Italia le compravendite di immobili appartenenti a queste classi passano dall’8,4% del 2025 al 9,2% nel primo semestre 2026. A Milano l’aumento è ancora più evidente: dal 7,7% al 9,5%. Quote vicine al 9% si registrano anche a Bologna e Verona.

Gli immobili meno efficienti rappresentano tuttavia ancora la parte più consistente delle abitazioni compravendute. Il dato segnala quindi una crescente attenzione alla prestazione energetica, ma non ancora un’inversione nella composizione complessiva del mercato.

Continua a crescere la quota di residenti delle grandi città che compra casa fuori dal proprio comune. Nel 2019 il 75% acquistava nella città di residenza; nel primo semestre 2026 la percentuale scende al 60%.

A Milano il fenomeno è particolarmente marcato: soltanto il 38% dei residenti compra nel capoluogo, mentre il 62% si sposta fuori città. Nel 2019 gli acquisti fuori Milano erano il 35%.

Tra le altre città con una quota elevata di acquisti fuori comune figurano Napoli, al 53%, Bologna e Roma, entrambe al 49%, e Torino, al 48%. Gli spostamenti sono invece meno frequenti a Genova, dove riguardano il 17% degli acquirenti, e a Palermo e Bari, ferme all’11%. La ricerca di abitazioni fuori dai grandi centri è legata soprattutto all’aumento dei prezzi.

In Italia il 70% delle locazioni è motivato da esigenze abitative, il 24% da ragioni di lavoro e il 6% dallo studio. A Milano la domanda legata alla mobilità è più forte: il 38% delle locazioni riguarda lavoratori trasfertisti e il 13% studenti. Studenti numerosi anche a Torino e Firenze.

A livello nazionale, il canone libero resta la formula più utilizzata, con il 41% delle scelte. Seguono il canone concordato, al 31%, e il contratto transitorio, al 28%.

A Milano la distribuzione cambia: il canone concordato sale dal 10% del 2025 al 31% del primo semestre 2026, mentre il transitorio scende al 36% e il canone libero al 33%. Secondo Tecnocasa, la crescita del concordato è legata al nuovo Accordo Territoriale del 2023, che ha aggiornato i massimali dei canoni.

Le tendenze degli acquisti si inseriscono in un mercato dei finanziamenti meno dinamico rispetto al 2025. Secondo i dati EURISC-CRIF, nei primi nove mesi del 2026 le richieste di mutuo casa sono diminuite del 5,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre l’importo medio richiesto è rimasto pressoché stabile, a 153.711 euro.

In un mercato dei mutui più prudente, i giovani continuano comunque a rappresentare una quota importante degli acquirenti e cresce la ricerca di abitazioni fuori dalle grandi città.