Case a 1 euro: quanto costa davvero acquistarle e ristrutturarle?

Il fenomeno delle case a 1 euro ha catturato l’attenzione dei media internazionali e di migliaia di potenziali acquirenti, attirati dalla prospettiva di comprare una proprietà a un prezzo puramente simbolico

L’iniziativa, nata ormai diversi anni fa e adottata da decine di piccoli Comuni da nord a sud della penisola, si propone come una soluzione contro lo spopolamento delle aree interne e il degrado dei centri storici.

Molti di questi paesi hanno visto la propria popolazione scendere sotto i 2 mila abitanti, con un conseguente abbandono degli immobili che, col tempo, sono diventati un pericolo per l’incolumità pubblica.

Per questo motivo, le amministrazioni comunali hanno promosso programmi che facilitano il trasferimento della proprietà degli immobili dai precedenti proprietari, spesso interessati a liberarsi di fabbricati non più utilizzati e gravati da costi di gestione, a nuovi acquirenti disponibili a investirne nel recupero.

È importante, tuttavia, considerare che il prezzo di acquisto rappresenta solo una parte dell'investimento complessivo. Nella maggior parte dei casi, infatti, gli immobili necessitano di interventi di ristrutturazione anche significativi.

Per questo motivo è consigliabile valutare fin dall'inizio il budget necessario e le possibili soluzioni di finanziamento, come i mutui ristrutturazione, che consentono di coprire, in tutto o in parte, le spese legate al recupero dell'immobile.

La prime spese da affrontare quando si ottiene l’assegnazione di un immobile a un prezzo simbolico sono legate alla burocrazia e ai passaggi di proprietà regolari. Anche se la casa costa nominalmente 1 euro, il trasferimento del bene richiede un atto notarile a tutti gli effetti, le cui spese sono interamente a carico di chi compra.

La parcella del notaio per una compravendita immobiliare varia in base alla complessità dell’atto e alla localizzazione, ma difficilmente si attesta sotto i 1.500 o 2 mila euro. A questa cifra vanno aggiunte l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale, che variano a seconda che l’immobile sia registrato come prima o seconda casa.

Per le seconde case, l’imposta di registro si calcola sul valore catastale, con un’aliquota del 9%, con un minimo fisso di 1000 euro, mentre le altre due imposte pesano per 50 euro ciascuna. Di conseguenza, il budget iniziale deve già prevedere una spesa fissa che oscilla tra i 3 mila e i 4 mila euro.

Una delle voci di spesa più specifiche di questo genere di bandi comunali, che spesso viene sottovalutata dai non addetti ai lavori, è la fideiussione bancaria o assicurativa.

I Comuni che promuovono il progetto richiedono una garanzia economica per tutelarsi contro il rischio che l’acquirente abbandoni il progetto a metà o non rispetti i tempi di ristrutturazione stabiliti dal regolamento.

Questa polizza ha solitamente un valore che varia dai 2 mila ai 5 mila euro, a seconda delle richieste della singola amministrazione. La somma viene bloccata a favore del Comune per tutta la durata dei lavori.

Se l’acquirente rispetta gli accordi e termina la ristrutturazione nei tempi pattuiti, la cifra viene interamente restituita, ma il costo di attivazione della pratica e gli interessi restano comunque a fondo perduto.

Al contrario, in caso di inadempienza, il Comune incassa la fideiussione e, in molti casi, si riserva il diritto di revocare la proprietà dell’immobile, trasformando l’investimento in una perdita netta.

La voce più imponente e complessa da preventivare riguarda la ristrutturazione della casa, considerando che la quasi totalità degli immobili messi in vendita a 1 euro si trova in condizioni di grave degrado strutturale, spesso con tetti crollati, solai da rifare e impianti totalmente assenti o non a norma.

I regolamenti comunali impongono scadenze molto rigide, solitamente l’obbligo di presentare un progetto di ristrutturazione entro 12 mesi dall’acquisto e l’inizio dei lavori entro pochi mesi dall’approvazione, con il completamento definitivo entro 3 anni.

Sotto il profilo puramente economico, gli interventi strutturali profondi su edifici storici in pietra o muratura tradizionale comportano costi al metro quadrato significativi. Per un immobile di medie dimensioni, intorno ai 100 metri quadrati, la spesa media per un rifacimento completo difficilmente scende sotto i 1200 euro al metro quadrato, traducendosi in un investimento complessivo che supera facilmente i 100 mila o 120 mila euro.

Un fattore accessorio ma cruciale per il portafoglio è la logistica legata alla posizione geografica di questi immobili. La maggior parte dei paesi aderenti al progetto si trova in zone montane, collinari o comunque isolate, caratterizzate da strade strette, centri storici pedonali o accessibili solo a piccoli mezzi.

Questo posizionamento complica notevolmente il lavoro delle imprese edili. Il trasporto dei materiali da costruzione, l’installazione di impalcature in vicoli angusti e la gestione dei detriti richiedono una manodopera specializzata e un monte ore superiore rispetto a un cantiere standard in pianura o in periferia urbana.

Una volta terminati i lavori e completata l’opera di recupero, la casa a 1 euro entra a tutti gli effetti nel patrimonio immobiliare dell’acquirente, comportando i normali costi di gestione e mantenimento.

Se l’immobile viene utilizzato come seconda casa o residenza per le vacanze, sarà soggetto al pagamento annuale delle imposte locali sulle proprietà immobiliari come IMU e TASI, calcolate sulla base delle rendite catastali sull'immobile rivalutate dopo la ristrutturazione. Anche la tassa sui rifiuti e le spese per le utenze fisse, pur in assenza di consumi continui, rappresentano un costo ricorrente.