Pre-delibera del mutuo: 8 banche su 10 la propongono, ecco perché conviene richiederla

Nel mercato immobiliare cresce costantemente l'importanza della pre-delibera del mutuo, uno strumento che consente agli acquirenti di conoscere in anticipo il budget realmente sostenibile e di presentarsi alle trattative con una forza contrattuale superiore.

Secondo i dati di MutuiOnline.it, le banche che offrono la possibilità di richiedere una pre-delibera assorbono l’80,7% del mercato. Si tratta di un segnale chiaro di come questo passaggio stia diventando il perno del percorso di acquisto, nonostante la consapevolezza sui vantaggi offerti resti ancora limitata tra i consumatori.

La pre-delibera del mutuo rappresenta il via libera preliminare dell’istituto di credito. In sostanza, la banca certifica la somma che il mutuatario può ottenere prima ancora che questi abbia scelto l’immobile.

Questo permette di cercare casa con un budget ben definito, evitando di disperdere energie su soluzioni non accessibili. Così si rivela un vantaggio concreto per muoversi più velocemente e aumentare le possibilità di chiudere l’acquisto, trasformando un potenziale compratore in un soggetto già finanziariamente solido agli occhi del venditore e dell’agenzia.

Mutuo: come calcolare il budget in base al reddito

Per mantenere sostenibile il pagamento mensile per l’intera durata del finanziamento, la regola base stabilisce che la rata non debba superare il 30-40% del reddito netto mensile del richiedente. Questa quota può salire proporzionalmente all’aumentare delle entrate complessive. Con la pre-delibera è possibile definire questi parametri con precisione millimetrica fin dall’inizio.

Considerando ad esempio un reddito di 1.500 euro mensili, una rata del mutuo sostenibile si attesta attorno ai 500 euro, ovvero circa un terzo del totale. Su un finanziamento ventennale a tasso fisso, con un TAN medio del 3,37%, l’importo del mutuo sarebbe di circa 87.500 euro.

Ipotizzando un Loan-to-Value, ovvero il rapporto tra cifra richiesta e valore dell’immobile, del 70%, l'utente potrebbe mirare a una casa dal valore di circa 125 mila euro. Allungando la durata a 30 anni, l’importo erogabile sale a 113.200 euro, permettendo di acquistare un immobile da quasi 162.000 euro.

Se si optasse per il tasso variabile, che oggi presenta un TAN medio del 2,62%, su 20 anni si otterrebbero 93.500 euro per una casa da 133.500 euro, mentre su 30 anni la cifra salirebbe a 124.500 euro per un valore dell’abitazione di 178 mila euro.

Le simulazioni di mutuo per i redditi medi e alti

Salendo di fascia, con un reddito medio di 2.200 euro, la rata mensile può arrivare a circa 650 o 700 euro. In questo scenario, scegliendo il tasso fisso su 20 anni, l’importo massimo richiedibile è di 120 mila euro, per un valore dell’immobile di 170.000 euro con LTV al 70%. Sui 30 anni, la cifra erogabile sale a 155.000 euro per una casa da 220.000 euro.

Con il tasso variabile, l’importo massimo a 20 anni si aggira sui 130.000 euro (casa da 185.000 euro), mentre sui 30 anni si arriva a 170.000 euro per un valore dell’immobile di 243 mila euro.

Il valore aggiunto dei mutui green

Un elemento sempre più cruciale nel mercato è la classe energetica dell’edificio. Per le abitazioni ad alta efficienza, le banche offrono condizioni più vantaggiose con tassi agevolati. Consultando le simulazioni di MutuiOnline.it, la migliore soluzione di mercato al 6 maggio, con LTV al 70%, propone un tasso fisso TAN del 2,59%. Con un reddito di 1.500 euro, questo permette di accedere a un mutuo di 95.000 euro su 20 anni (casa da 136.000 euro) o di 130.000 euro su 30 anni (casa da 186 mila euro).

Nell'ambito dei mutui green a tasso variabile, il TAN attuale scende all'1,97%. In questo caso, il medesimo reddito di 1.500 euro consente di richiedere 100.000 euro su 20 anni per un immobile da 144 mila euro, oppure 136 mila su 30 anni per un acquisto dal valore di 195 mila euro. Questi dati confermano come l'efficienza energetica non sia solo una scelta etica, ma una leva finanziaria per aumentare il proprio potere d'acquisto.

Pre-delibera del mutuo: forza negoziale e rapidità d'azione

La pre-delibera non è solo un calcolo matematico, ma uno strumento strategico. Nella maggior parte dei casi è gratuita, non vincolante e ha una validità che oscilla tra i quattro e i sei mesi.

Disporne significa poter presentare una proposta d'acquisto senza la clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, il cosiddetto salva mutuo. Questo rappresenta un enorme punto di forza: un venditore preferirà sempre un acquirente che ha già la certezza del finanziamento rispetto a uno che deve ancora iniziare l'iter burocratico.

Come richiedere la pre-delibera del mutuo?

L'iter parte fornendo all'istituto di credito la documentazione anagrafica e quella relativa al reddito, indicando la stima dell'importo che si desidera richiedere. La banca procede quindi alla verifica della posizione creditizia, analizzando eventuali altri finanziamenti in corso e la capacità del richiedente di sostenere l'esborso iniziale e le rate future.