Mutui: tassi in calo, vantaggi per la surroga e opportunità per la prima casa

La prossima data cerchiata in rosso sul calendario è il 12 dicembre. In quell’occasione la Banca centrale europea tornerà a riunirsi e potrebbe optare per un nuovo taglio ai tassi di interesse, come fatto il 7 novembre scorso sia dalla Federal Reserve statunitense, sia dalla Bank of England.
Intanto, l’Osservatorio di MutuiOnline.it relativo a ottobre segnala che i tassi di mercato continuano a scendere, con un’accelerazione del trend da parte del variabile.

Tassi in calo, mutui green più convenienti

Il punto di partenza è dato dai tassi Euribor^® e IRS, benchmark per la costruzione rispettivamente dei mutui a tasso variabile e fisso. Nel primo caso, sia la scadenza a 1 che quella a 3 mesi a settembre si erano attestate al 3,44%, mentre a ottobre si è scesi rispettivamente al 3,21% e al 3,17%. Si va, invece, ormai assestando l’IRS, con un minimo del 2,30% per la scadenza trentennale e un massimo del 2,48% per quella a vent’anni.

Se si guarda alle richieste a 20-30 anni, il TAN medio del fisso scende di 5 punti base tra settembre e ottobre, fermandosi al 2,90%, ma mettendo a confronto le diverse offerte è possibile ottenere anche il 2,55%. Quanto al variabile, la frenata del tasso medio è più consistente, dal 4,21% al 4,06%, mentre per la migliore condizione c’è una limatura al 3,68%.

Questo a considerare i mutui tradizionali, dato che, se si opta per un mutuo green - di quelli cioè che finanziano l’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica o la ristrutturazione dell’esistente - si possono ottenere sconti fino a 30/40 basis point. Questo tipo di finanziamento viene offerto a condizioni più favorevoli proprio per incentivare il risparmio energetico e ammodernare il patrimonio immobiliare e perché gli istituti sanno che, in caso di difficoltà con il rimborso, possono rivalersi su un asset di maggior valore rispetto a un immobile a scarsa efficienza energetica.

In ogni caso persiste un sensibile differenziale a favore del fisso e quindi non stupisce che il 99,2% dei clienti di MutuiOnline.it si orienti proprio verso questo tipo di finanziamento.

Sostegno all’acquisto della prima casa

Il calo dei tassi, destinato a proseguire, induce all’ottimismo per il settore. Senza dimenticare che la manovra di Bilancio 2025 ha prolungato fino al 2027 lo stanziamento per il Fondo prima Casa, che offre una garanzia pubblica al 50% del mutuo, ma con la possibilità di salire sensibilmente per chi è in difficoltà economica.

Lo strumento è rivolto a tutti i cittadini non proprietari di altri immobili a uso abitativo; tra le categorie alle quali è riconosciuta la priorità rientrano i nuclei monogenitoriali con figli minori conviventi e i giovani di età inferiore ai 36 anni (fino all’80% del prezzo di acquisto).

Il taglio dei tassi spinge le surroghe

Le condizioni sempre più favorevoli per quanto riguarda i tassi di interesse sui mutui, soprattutto rispetto al recente passato, stanno spingendo sempre più consumatori a considerare la surroga del mutuo, che consiste nel trasferire il mutuo da una banca a un’altra mantenendo l’ipoteca costituita al momento della sottoscrizione del contratto con la prima banca, beneficiando delle condizioni più vantaggiose offerte dal nuovo istituto.

Nel corso dei primi dieci mesi del 2024, il 34,2% delle richieste da parte dei clienti di MutuOnline.it ha riguardato proprio la surroga, contro il 31,2% del 2023 e il 22,1% del 2022. Quest’anno, la quasi totalità (99%) di chi ha scelto questa soluzione lo ha fatto per passare al tasso fisso, quota che si alza al 99,5% del totale se si considera solo il terzo trimestre dell’anno. Il Nord Italia si conferma l’area geografica dove le richieste risultano maggiori, con il 46,5% del mix sul territorio italiano nel terzo trimestre 2024, anche se la quota è calata rispetto allo stesso periodo dello scorso anno - quando si attestava al 50,3% del totale - e ai primi sei mesi dell’anno, quando era di poco superiore al 49%.

“L’elevata quota di richieste di surroga testimonia come sempre più mutuatari stiano approfittando della situazione favorevole di mercato per comparare le offerte disponibili e risparmiare sulla loro rata”, è l’analisi di Nicoletta Papucci, portavoce di MutuiOnline.it. “Si pensi che un mutuatario che aveva scelto un mutuo a tasso fisso di 25 anni da 130 mila euro un anno fa al tasso medio di 3,83%, oggi se sceglie la migliore offerta di surroga al 2,72%, può risparmiare fino a 21.983 euro nei prossimi 24 anni. Speriamo che vi siano nuovi tagli da parte della BCE, in modo da portare nell’arco di un anno i mutui a tasso variabile a un TAEG più basso dei fissi, permettendo ad ancora più mutuatari di valutare l’opzione della surroga”, conclude Papucci.