Mutui in Lombardia: si stringe la forbice tra tasso fisso e variabile

Il quadro macroeconomico europeo torna a muovere le acque nel comparto dei mutui residenziali, delineando uno scenario di profondo cambiamento per i risparmiatori italiani e, in particolar modo, per quelli lombardi.

La recente decisione della BCE di ritoccare all'insù il costo del denaro si riflette immediatamente sugli indici di riferimento, modificando gli equilibri di convenienza che avevano caratterizzato gli ultimi mesi.

Se fino a oggi l’ago della bilancia pendeva in modo netto verso le soluzioni a tasso indicizzato, le prossime settimane vedranno un progressivo riavvicinamento tra le due opzioni principali, con il tasso fisso che mostra segnali di contrazione e stabilità strategica.

Per il mercato dei mutui casa, la diretta conseguenza è il riavvicinamento tra tasso variabile – che resta comunque più conveniente – e tasso fisso, che si attesta in calo, su livelli storicamente più che accettabili.

Guardando ai prossimi mesi, gli analisti prevedono un possibile ulteriore rialzo dei tassi BCE di 25 punti base entro fine anno. In questo scenario, il TAN medio dei mutui a tasso variabile salirebbe al 3,03%, riducendo il divario con il fisso a soli 23 punti base.

La differenza sulla rata di un mutuo ventennale da 150 mila euro sarebbe di 17 euro (834 contro 851), rendendo il variabile meno vantaggioso rispetto al passato. Il mutuo a tasso fisso, invece, resta stabile e competitivo, anche nel confronto con gli altri Paesi UE, con offerte che raggiungono il 3,04%. Inoltre, la possibilità di ricorrere alla surroga del mutuo consente di trasferire gratuitamente il mutuo presso un altro istituto qualora in futuro si presentino condizioni più favorevoli.

Andando a guardare i numeri registrati dall'Osservatorio, a giugno il TAN medio dei mutui a 20 e 30 anni a tasso fisso si attesta in calo rispetto al mese precedente, passando dal 3,38% al 3,26%. Anche il tasso variabile ha vissuto un leggerissimo decremento nelle prime settimane di giugno, scendendo dal 2,58% al 2,53%, prima che si palesassero gli effetti della stretta monetaria.

Tuttavia, l’aumento stabilito dal Consiglio direttivo l'11 giugno farà sentire i suoi effetti reali sul mercato, spingendo la media del variabile verso il 2,78%. Questo restringerà la forbice tra fisso e variabile dagli attuali 73 punti base a 48 punti base, poiché l'Euribor recepisce fedelmente le indicazioni della Canca Centrale.

Per comprendere lo sforzo economico richiesto ai mutuatari, basta ipotizzare un finanziamento ventennale da 150 mila euro. Oggi la rata mensile media per il tasso fisso è pari a 851 euro, mentre per il variabile è ferma a 797 euro, garantendo un vantaggio mensile di 54 euro per chi sceglie l'indicizzato.

Con lo scatto dei nuovi tassi BCE, la rata media del variabile salirà a 815 euro, riducendo il risparmio mensile a soli 36 euro e comportando un incremento di 18 euro al mese. Sull'intera durata dei 20 anni, questo movimento si traduce in una crescita degli interessi totali di oltre 4.400 euro, erodendo il risparmio complessivo cumulabile sul variabile che passerà da circa 13 mila euro a poco più di 8.500 euro.

La Lombardia si conferma un mercato estremamente dinamico, con caratteristiche strutturali che la differenziano in modo netto dal resto d’Italia. Nel secondo trimestre, la durata media dei mutui nella regione ha raggiunto i 25 anni, a fronte di richiedenti mediamente più giovani rispetto al dato nazionale, con un’età di 38 anni e 9 mesi contro i 39 anni e 7 mesi registrati nel resto della penisola.

Il valore medio degli immobili oggetto di mutuo in Lombardia tocca i 256.746 euro, superando ampiamente i 226.028 euro della media italiana. Di conseguenza, anche l’importo medio richiesto per i finanziamenti regionali sale a 162.442 euro, staccando il dato nazionale fermo a 145 mila 181 euro.

Le differenze si fanno ancora più marcate muovendosi all'interno dei confini provinciali. Il primato della giovinezza spetta a Lodi, dove l’età media dei richiedenti scende a 37 anni e 8 mesi, mentre all'estremo opposto si posiziona Lecco con un'età media di 40 anni e 5 mesi.

Per quanto riguarda la durata dei contratti, Sondrio registra i piani di ammortamento più brevi con una media di 21 anni e 10 mesi. La provincia di Milano si attesta invece al vertice opposto della classifica regionale, facendo registrare i finanziamenti più lunghi in assoluto, che raggiungono una media di 25 anni e 8 mesi.

La piazza milanese si conferma l'epicentro dei valori più elevati sia sul fronte immobiliare che creditizio. A Milano il valore medio degli immobili acquistati tramite mutuo conquista il primo posto regionale per distacco, fissandosi a 297.627 euro.

Questo parametro spinge inevitabilmente verso l'alto anche le richieste di finanziamento, con un importo medio che tocca i 181.914 euro. La situazione appare capovolta nella provincia di Cremona, che occupa stabilmente l’ultimo gradino della graduatoria regionale: qui il valore medio degli immobili si ferma a 170.732 euro e la somma media richiesta per il mutuo non supera i 121.305 euro.