Il traino dell’usato e l’accessibilità dei mutui sostengono l’immobiliare

Il mercato immobiliare residenziale italiano offre segnali positivi con compravendite in ripresa e prezzi in leggero aumento. Secondo il Sentiment realizzato dall'ufficio studi di FIMAA Italia, la Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari aderente a Confcommercio, relativo al primo quadrimestre, gli operatori prevedono un incremento delle transazioni compreso tra l'1% e l'1,5%.

Guardando alle variabili macroeconomiche dell'Ufficio Studi, la variazione annua si attesta sullo 0,8%, permettendo al comparto di superare le 770 mila transazioni registrate nello scorso anno.

Nonostante l'erosione della capacità di spesa delle famiglie, la casa si conferma l'investimento prioritario, attirando anche investitori stranieri. A trainare il mercato è il settore residenziale già edificato, a fronte della carenza di nuove unità e di soluzioni riqualificate.

Per chi acquista un immobile, l'andamento del credito è fondamentale. Sotto questo aspetto, il 2026 offre una stabilità per le famiglie che intendono accendere un finanziamento.

I dati dell'ufficio studi di FIMAA evidenziano che i tassi di interesse sui nuovi prestiti bancari alle famiglie per l'acquisto di abitazioni sono stabili al 3,4%. Si tratta di un valore identico a quello del 2025, che segna un netto calo rispetto al picco del 4,4% del 2023, pur rimanendo superiore al 3,1% del 2024.

Questa ritrovata costanza del costo del denaro è percepita favorevolmente dal mercato, tanto che il 16,6% degli operatori la indica come un fattore di spinta primario. La certezza del tasso di interesse riduce l'indecisione dei consumatori, agevolando le delibere bancarie e permettendo alle famiglie di pianificare con serenità il budget per le rate del mutuo a lungo termine.

L'acquisto della prima casa si conferma il pilastro del comparto residenziale italiano e il motore principale che alimenta le richieste di mutuo casa.

Stando all'indagine FIMAA, il 30,5% delle risposte degli operatori individua nella domanda di prima casa il fattore positivo più influente per la tenuta del mercato, una dinamica destinata a crescere con la maggior facilitazione dell'accesso al credito. La solidità di questa domanda strutturale viene confermata direttamente dai vertici associativi.

I criteri di scelta dei consumatori si stanno orientando verso parametri differenti rispetto al passato, condizionando l'importo dei mutui richiesti. “Si assiste alla carenza di prodotto nuovo o rigenerato che influisce sui valori delle unità”, commenta il presidente dell’associazione, Santino Taverna. La domanda – spiega Taverna - è orientata anche verso tipologie diverse dal passato: soluzioni flessibili, spese di gestione contenute e servizi di prossimità in risposta alle mutate esigenze del mercato. Bilocali e trilocali sono le unità maggiormente richieste da lavoratori mobili, studenti, famiglie non più numerose e persone della terza età. Il mercato della locazione continua invece a mostrare forti segnali di tensione su tutto il territorio nazionale”. Questa segmentazione indica che i tagli dimensionali medio-piccoli sono i più richiesti, poiché presentano prezzi accessibili e richiedono mutui più bassi, facilitando l'approvazione bancaria.

I dati del primo quadrimestre del 2026 evidenziano una forbice marcata tra gli immobili esistenti e quelli di nuova costruzione. Le previsioni FIMAA indicano una flessione del 2,1% nelle compravendite di abitazioni nuove nel 2026, mentre il mercato nel complesso cresce dello 0,8% grazie all'usato. Specularmente, i prezzi dell'usato crescono del 2,7%, contro un incremento di appena lo 0,6% per il nuovo.

Nonostante l'ottimismo, gli operatori segnalano elementi di criticità che frenano gli acquisti e condizionano l'erogazione dei mutui. L'ostacolo principale è dato dai costi elevati di ristrutturazione della casa, indicati dal 32,2% degli intervistati come freno principale per l'usato da riqualificare.

Un secondo elemento critico è legato al contesto macroeconomico: il 23% degli operatori sottolinea la ridotta capacità di spesa delle famiglie, erosa dall'aumento dei costi energetici e dall'inflazione. Inoltre, il 17,5% segnala un diffuso clima di prudenza tra i consumatori, che induce a posticipare gli investimenti.

Tra gli altri fattori negativi figurano il disallineamento tra offerta e domanda per il 14,7%, la scarsa competitività del nuovo per il 7,8% e le incertezze normative e fiscali per il 4,8%. Nel quadrimestre, il 35% rileva che l'offerta stia rallentando, il 54% la ritiene stabile e il 50% valuta stabili le compravendite.