Come cambia il mercato delle case al mare e come finanziare l’acquisto?

Non delude e aggiusta il tiro il mercato delle case al mare. In solida crescita anche nell’ultimo anno dopo l’exploit post pandemia, la casa al mare oggi soddisfa sempre di più le esigenze di uso diretto, protezione del capitale e rendimento.

È quanto emerge dall’ultimo report del Centro Studi di AbitareCo sul settore. Numeri e tendenze da leggere con attenzione nella prospettiva di ricorrere a un finanziamento per l’acquisto.

Case al mare: la mappa dei prezzi e la polarizzazione regionale

Partendo dai numeri, a balzare dubito all’occhio è la forte polarizzazione degli acquirenti su località di fascia alta da un lato e mete emergenti dall’altro: Campania, Liguria e Toscana restano le regioni più care, mentre il Sud viene preferito per investimento, grazie a prezzi contenuti ma con buoni margini di rivalutazione. Nelle mete top i finanziamenti richiesti sono elevati, mentre altrove si punta a mutui casa più contenuti, spesso legati alla ristrutturazione della casa.

In Campania, trainati da destinazioni come Capri, Positano, Sorrento e la Costiera Amalfitana, i prezzi medi del nuovo raggiungono i 14.300 euro al metro quadro nelle zone migliori, forti anche di una domanda internazionale di fascia alta. Segue la Liguria, con quotazioni medie nelle zone di pregio di 9.800 euro/mq, trainate da mete come Portofino, Santa Margherita e Sanremo. Del resto, da anni le località liguri si confermano stabili anche nelle fasi di mercato più complesse.

La Toscana presenta un mercato solido con prezzi medi intorno ai 7.000 euro/mq. Ma la media inganna: da un lato, infatti, nel segmento lusso, guidato da Forte dei Marmi, i prezzi superano facilmente i 10 mila euro/mq, dall’altro invece si riscontra un’offerta più ampia lungo la costa grossetana e livornese, dove costano la metà. Per questi importi, i mutui seconda casa coprono di solito tra il 50% e il 60% del valore.

Mercato case al mare: dalla Costa Smeralda alle occasioni del Mezzogiorno

Ancora più variabile la situazione in Sardegna, dove le quotazioni spaziano dai picchi della Costa Smeralda (dai 7-10 mila euro/mq in su in località come Porto Cervo e Porto Rotondo, che continuano a esercitare un forte richiamo internazionale), per scivolare anche sotto i 3-4 mila euro/mq nel resto dell’isola.

A metà strada si collocano Marche, Sicilia, Veneto, Emilia-Romagna e Lazio, con prezzi medi tra 4.200 e 5.500 euro/mq. La Romagna, in particolare, si conferma uno dei mercati più equilibrati, grazie a località come Rimini, Riccione e Cervia, che combinano turismo consolidato e prezzi relativamente contenuti, dove il mutuo tasso fisso è la scelta ideale per stabilizzare le uscite.

Valori decisamente più bassi nel resto del Sud. In Puglia prezzi medi intorno a 3.300 euro/mq, in Abruzzo a 2.800 euro/mq e in Calabria e Basilicata poco sopra i 2.300 euro/mq. Proprio qui si possono trovale le maggiori opportunità di rivalutazione, sottolinea l’analisi di AbitareCo.

Negli ultimi cinque anni, ad apprezzarsi di più è stata la Campania, con una crescita media del 22%, seguita da Toscana, Liguria e Marche (+18%) e poi da Emilia-Romagna e Lazio (+17-18%). Comprare qui con un mutuo seconda casa riduce la rata e ottimizza la leva finanziaria.

Uso diretto della casa e nuove esigenze abitative delle famiglie

Il 60-70% degli acquisti è per uso diretto. Si tratta soprattutto di famiglie italiane provenienti da Milano, Roma e il Nord industriale, per le quali la seconda casa è rifugio per il tempo libero e le vacanze, ma anche sfruttabile per lo smart working.

Proprio per questo motivo, oggi l’acquirente è molto più attento spese condominiali, efficienza energetica, tasse e facilità di manutenzione. Nella scelta del finanziamento, si guarda molto ai mutui green, che offrono tassi agevolati per immobili ad alta efficienza energetica.

La spinta degli affitti brevi e i rendimenti per investimento

In decisa crescita gli acquisti per investimento, il 30-40% del totale, spinti soprattutto dallo sviluppo degli affitti brevi. Piattaforme digitali e strumenti di gestione da remoto consentono di ottenere rendimenti lordi interessanti, tra il 4% e l’8%.

Chi compra, cerca bilocali e trilocali, pronti all’uso e in zone con stagionalità estesa o in via di sviluppo turistico. In genere, chi acquista casa in Puglia, Sicilia e Calabria punta più al rendimento, favorito dai prezzi contenuti; in Liguria e Toscana l’investimento mira invece alla rivalutazione nel medio-lungo periodo. I flussi della locazione estiva aiutano a ripagare la rata del mutuo seconda casa.