Casa da ristrutturare: quando si applicano le aliquote del 10% e del 22%?

Chi ha intenzione di ristrutturare la propria abitazione può approfittare di una serie di vantaggi relativi all'IVA agevolata, che consente un notevole risparmio economico. Muoversi fra le varie voci e casistiche, tuttavia, non è affatto semplice. Ecco perché è utile conoscere quando e come vengono applicati i diversi regimi fiscali.

La tassazione alleggerita, con aliquota al 10%, si applica alle opere realizzate su proprietà destinate principalmente a uso abitativo privato. Ai sensi del DPR 633/1972, l'agevolazione in questione copre:

• opere di manutenzione sia ordinaria che straordinaria su unità residenziali;
• interventi di restauro e risanamento conservativo;
• lavori di ristrutturazione edilizia;
• interventi di manutenzione sulle aree condominiali comuni.

Rientrano in questa categoria, ad esempio, il rifacimento di bagni e impianti, il cambio di pavimentazioni e serramenti, le tinteggiature e tutte le modifiche che ripristinano la funzionalità dell'immobile.

La tassazione al 10% non si applica in modo uniforme a ogni singola voce di spesa. Esiste una categoria di elementi, definiti "beni significativi", che segue un regime contabile specifico e che include:

• infissi interni ed esterni;
• caldaie e sistemi di climatizzazione/riciclo dell'aria;
• ascensori e montacarichi;
• sanitari e rubinetteria da bagno;
• videocitofoni, sistemi antifurto e di sicurezza.

Nelle manutenzioni ordinarie e straordinarie, la manodopera e i materiali generici pagano sempre l'IVA al 10%. Per i beni significativi elencati sopra, invece, il 10% si applica solo fino a un importo pari al valore della manodopera e degli altri servizi inclusi nella prestazione. La parte di valore del bene che eccede questa cifra sconta l'IVA ordinaria al 22%.

Ecco un esempio pratico: per un lavoro complessivo di 10.000 euro, dove gli infissi costano 6.000 euro e la posa/altri servizi costano 4.000 euro, ecco come vengono distribuite le aliquote:

• 4.000 euro di servizi pagano il 10%;
• 4.000 euro del valore degli infissi pagano il 10% (pari al valore del servizio);
• i restanti 2.000 euro del valore degli infissi pagano il 22%.

L'aliquota standard del 22% invece si applica obbligatoriamente nei seguenti scenari:

• acquisto diretto di materiali comprati senza intermediazione della ditta esecutrice;
• parcelle professionali per servizi prestati da geometri, architetti o ingegneri (salvo deroghe specifiche);
• interventi su immobili commerciali o direzionali (uffici, capannoni, negozi);
• quota eccedente la porzione di valore dei beni significativi che supera la soglia del calcolo misto.

Il recepimento delle Direttive Europee sull'efficienza energetica, inoltre, ha modificato il perimetro dei bonus. Secondo le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate (Circolare n. 8/2025), dal 1° gennaio 2025 non si può più accedere ad alcuna agevolazione fiscale per la sostituzione o l'installazione di caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili.

Rimangono, invece, pienamente agevolati i sistemi tecnologici alternativi o integrati come:

• pompe di calore (anche ad assorbimento a gas);
• sistemi ibridi e microcogeneratori;
• generatori alimentati a biomassa.

Si tratta di due tutele fiscali distinte: la tariffazione IVA riduce direttamente l'importo delle fatture emesse dal fornitore, mentre le detrazioni sui redditi permettono il recupero posticipato di una quota della spesa. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) prevede un doppio scaglione per le detrazioni in 10 quote annuali e con un tetto di spesa fissato a 96.000 euro:

• 50% per gli interventi sull'abitazione principale;
• 36% per le seconde case e gli altri immobili residenziali.

Il quadro normativo diventerà però meno favorevole nei prossimi anni: nel 2027, infatti, le percentuali scenderanno al 36% per la prima casa e al 30% per altri immobili. Nel 2028, infine, la detrazione si attesterà al 30% per tutti, con il tetto massimo di spesa dimezzato a quota 48.000 euro.

Possono accedere alla detrazione tutti i contribuenti IRPEF (anche non residenti) che detengono l'immobile a titolo di proprietà, locazione, comodato o altro diritto reale. L'estensione vale anche per i familiari conviventi e i conviventi more uxorio, purché le fatture e i relativi bonifici di pagamento siano intestati specificamente al soggetto che richiede lo sgravio fiscale.

Pianificare gli sgravi fiscali è essenziale, ma richiede una disponibilità finanziaria iniziale. Per evitare di azzerare la propria liquidità o coprire le spese non incluse nei bonus, il ricorso a un mutuo ristrutturazione rappresenta una soluzione ideale.

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