Casa 2026: affitti brevi più tassati, Piano Casa e bonus confermati

Il 2026 si apre per il mercato immobiliare italiano con tre provvedimenti significativi che arrivano quasi in contemporanea, ciascuno con un impatto preciso su attori diversi del settore.

La stretta fiscale sugli affitti brevi, il Piano Casa del governo e la conferma dei bonus edilizi compongono insieme un quadro normativo che cambia le regole per proprietari, investitori e famiglie in cerca di abitazione.

Dal 1° gennaio 2026, la Legge di Bilancio ha abbassato da cinque a tre il numero di immobili oltre cui scatta l'obbligo di aprire la Partita IVA e operare come imprenditore a tutti gli effetti. Una soglia che intercetta una fascia molto più ampia rispetto al passato: non solo i grandi operatori, ma anche famiglie e investitori individuali che avevano costruito un piccolo portafoglio di appartamenti come integrazione di reddito restando nel regime fiscale privato.

Anche la struttura della cedolare secca è cambiata. L'aliquota agevolata al 21% si applica esclusivamente al primo immobile in locazione breve. Dal secondo si sale al 26%, mentre chi supera i due immobili, oltre all'obbligo della Partita IVA, perde la possibilità di applicare la cedolare secca del tutto, con un aggravio fiscale che può ridurre sensibilmente la redditività dell'investimento rispetto all'affitto tradizionale a lungo termine.

A questo si aggiunge una novità di origine europea: dal 20 maggio 2026 è entrato in vigore il Regolamento UE 2024/1028, che obbliga le grandi piattaforme come Airbnb, Booking e Vrbo a condividere sistematicamente con le autorità fiscali nazionali i dati sulle prenotazioni e sui proventi degli host. Un sistema di trasparenza che riduce sensibilmente i margini di opacità che avevano caratterizzato parte del settore negli anni passati.

Sul piano locale, le restrizioni si moltiplicano con velocità crescente. Firenze ha introdotto l'autorizzazione obbligatoria per qualsiasi nuova locazione turistica e il divieto di avvio di nuove attività nell'area Unesco.

Roma sta elaborando un regolamento che prevede tetti annui al numero di notti affittabili e un probabile aumento dell'IMU sugli immobili a uso turistico. La direzione delle amministrazioni urbane è uniforme: recuperare appartamenti da restituire al mercato residenziale, usando la leva fiscale e amministrativa come strumento di politica abitativa.

Il risultato complessivo è una professionalizzazione accelerata del settore. Chi intende continuare a operare su più unità deve strutturarsi come impresa, con contabilità, adempimenti e una gestione del rischio legale molto più complessa rispetto al recente passato.

L'altra grande novità è il Piano Casa, approvato con il decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026 e promosso dal Governo come risposta strutturale alla crisi abitativa. L'obiettivo dichiarato è rendere disponibili 100.000 alloggi in dieci anni, mobilitando oltre 10 miliardi tra risorse pubbliche e private.

Il provvedimento si articola su tre direttrici:

1. il recupero di circa 60.000 unità di edilizia residenziale pubblica oggi inutilizzabili o degradate da rimettere in circolo entro 12 mesi;
2. lo sviluppo dell'housing sociale attraverso fondi dedicati;
3. il coinvolgimento di capitali privati in cambio di iter burocratici semplificati.

Per gli alloggi assegnati è prevista anche la formula del rent to buy, che consente agli inquilini di maturare nel tempo il diritto al riscatto dell'immobile.

Sul fronte degli incentivi alle ristrutturazioni, la Legge di Bilancio 2026 ha confermato la detrazione al 50% per gli interventi sull'abitazione principale e al 36% per tutti gli altri casi, anche nel caso in cui i lavori siano finanziati con un mutuo ristrutturazione.

La riduzione al 36% anche per la prima casa è attesa per il 2027, rendendo il 2026 un anno ancora vantaggioso per chi ha lavori pianificati. Da segnalare il Conto Termico 3.0, operativo dal dicembre 2025, che copre fino al 65% delle spese per interventi di efficientamento energetico e sostituzione degli impianti con soluzioni a fonti rinnovabili.

Dietro i tre provvedimenti messi in atto per questo 2026 si legge un problema che nessuna norma, da sola, è in grado di risolvere in tempi brevi: la disponibilità di abitazioni in affitto a prezzi accessibili nelle grandi città è ai minimi storici.

La crescita degli affitti brevi ha sottratto negli ultimi anni un numero rilevante di appartamenti al mercato residenziale tradizionale, contribuendo alla crescita dei canoni e alla riduzione dell'offerta per residenti e studenti.

La stretta fiscale del 2026 e le restrizioni comunali provano a invertire questa tendenza, ma gli effetti concreti dipenderanno dall'efficacia dei controlli e dalla velocità con cui il Piano Casa riuscirà a immettere nuova offerta sul mercato.