Bonus casa: sconto ridotto se si ristruttura senza il rogito

Chi ha intenzione di acquistare un immobile e vuole contestualmente avviare dei lavori di ristrutturazione, che siano per mettere in sicurezza la struttura o migliorarne l'efficientamento energetico, deve fare molta attenzione alle tempistiche.

Come specificato dall'Agenzia dell'Entrate (nella circolare n. 8/E), infatti, nel caso in cui l'acquirente voglia accelerare i tempi di ristrutturazione concordando l'avvio dei lavori subito dopo il compromesso, senza attendere la formalizzazione dell'atto di compravendita, si rischia concretamente di vedere ridotta la detrazione prevista che passerebbe dal 50% al 36%.

Si tratta di un errore assai frequente, spesso legato anche al fatto che tra il preliminare e il rogito notarile effettivo possano trascorrere diversi mesi, durante i quali molti proprietari cercano di velocizzare l'iter dei lavori di ristrutturazione per poter abitare la casa il prima possibile.

I requisiti per avere il bonus casa al 50%

Per poter usufruire del bonus casa al suo massimo occorre rispettare due requisiti essenziali:

• il proprietario che sostiene le spese deve avere la residenza nell'immobile;
• essere titolare di un diritto reale, averne cioè la proprietà.

Se nel primo caso è ancora possibile ristrutturare e poi trasferirsi nella nuova casa, mantenendo il bonus al 50%, nel secondo le cose si complicano notevolmente. Per le spese sostenute nel 2025, il contribuente deve necessariamente essere anche proprietario nel momento di apertura dei cantieri o al momento del pagamento.

Lavori di ristrutturazione: a cosa stare attenti in caso di mutuo?

Le banche che erogano mutui ristrutturazione, inoltre, richiedono come da prassi preventivi specifici di spesa. Se l'acquirente preme per iniziare i lavori durante il preliminare rischia di vedersi ridotto lo sconto sul bonus casa.

Il mutuatario deve quindi coordinare il rogito con l'apertura del cantiere; anticipare eccessivamente l'avvio lavori per guadagnare magari un mese può voler dire perdere migliaia di euro di detrazioni, rendendo il costo reale del finanziamento meno conveniente.

Attenzione alla perizia immobiliare

In caso di stipula di un mutuo inoltre c'è da tenere in considerazione la perizia della banca sull'immobile. Se i lavori di ristrutturazione iniziano senza avere la proprietà effettiva della casa, potrebbero verificarsi problemi con l'erogazione del mutuo nel caso in cui lo stato della casa non coincidesse con la documentazione catastale al momento del rogito notarile, complicando ulteriormente il quadro generale.

Il rischio di sotto-finanziamento

Ultimo aspetto da non sottovalutare, infine, è quello della sostenibilità del mutuo. Se il finanziamento, infatti, non dovesse coprire completamente anche gli interventi di ristrutturazione - in quanto inizialmente si considerava di potere detrarre il 50%, ma in concreto si otterrebbe invece il 36% - ecco che il mutuo potrebbe rivelarsi non più sostenibile nel suo complesso.