Mutui più cari in arrivo: come scegliere quello giusto quando i tassi cambiano?

Con la riunione BCE alle porte, chi sta valutando un mutuo casa si trova davanti a una domanda tutt'altro che scontata: conviene più il tasso fisso o quello variabile? La risposta non è uguale per tutti e dipende da profilo, tempi e capacità di sostenere eventuali sorprese.

Per orientarsi tra le tante offerte sul mercato, il primo passo è capire perché, in questo momento, i tassi si stanno muovendo verso l'alto. L'inflazione nell'Eurozona è tornata al 3,3%, ben sopra l'obiettivo del 2% della BCE, spinta dal rincaro dei prezzi energetici legato alle tensioni in Medio Oriente.

I mercati finanziari danno ormai per certo un nuovo rialzo dei tassi ufficiali, il secondo dell'anno dopo quello di giugno: basti pensare che, secondo i future scambiati fino a pochi mesi fa, l'Euribor a fine 2025 sarebbe dovuto restare intorno all'1,7%, mentre oggi la sua quotazione reale è già più alta di un punto intero.

Anche l'Eurirs, il parametro su cui si basa il tasso fisso, ha seguito la stessa direzione: l'indice a 20 anni ha chiuso agosto al 3,53% e nei giorni scorsi ha toccato quasi il 3,6%.

Chi sceglie oggi un mutuo a tasso fisso blocca la rata per sempre, indipendentemente da cosa deciderà la BCE nei prossimi anni: una garanzia che ha un peso soprattutto per chi ha un reddito già impegnato in altre spese o poco margine per assorbire aumenti imprevisti.

Su un mutuo da € 150.000 per una casa del valore di € 200.000, secondo i dati di MutuiOnline.it aggiornati al 1° settembre, il tasso fisso a 20 anni costa in media il 3,37%, con una rata di 860,18 euro; sui 30 anni sale al 3,40%, con rata di 665,22 euro.

Il tasso variabile, dal canto suo, parte oggi più conveniente: 2,78% e rata di 815,14 euro sui 20 anni, 2,79% e 615,54 euro sui 30 anni. Un risparmio iniziale di circa 45-50 euro al mese, che però va soppesato con attenzione: se la BCE continuasse a intervenire e l'Euribor salisse di un ulteriore punto entro un anno, la rata del ventennale passerebbe a 835,73 euro, ben 75 euro sopra il fisso; sul trentennale l'aumento porterebbe la rata da 615,54 a 737,84 euro, quasi 70 euro in più.

Chi sceglie il variabile, quindi, dovrebbe farlo solo se può sostenere un simile scenario senza difficoltà, oppure se prevede di estinguere il mutuo prima che l'eventuale rialzo si consolidi.

Al di là delle medie di mercato, è il confronto diretto tra le proposte delle singole banche a fare davvero la differenza sulla rata del mutuo. Una simulazione aggiornata al 10 settembre 2026 su MutuiOnline.it, calcolata per un dipendente di 35 anni residente a Milano con reddito di 2.600 euro mensili, che richiede un mutuo di € 100.000 per un immobile di € 200.000 su 30 anni, individua due tra le soluzioni più vantaggiose del momento.

Non tutte le banche applicano le stesse condizioni e in questa fase il ventaglio delle offerte si sta restringendo per effetto delle recenti operazioni di concentrazione bancaria: le proposte più economiche e quelle più costose tendono ad avvicinarsi.

Proprio per questo motivo, conviene in questo momento bloccare i tassi prima dell'imminente rialzo: confrontare più istituti prima di scegliere, anziché fermarsi alla prima proposta ricevuta, può fare una differenza reale sulla rata mensile e sul costo complessivo dell'operazione.

Chi rientra nei requisiti giusti può ridurre il costo del finanziamento in modo sensibile. La prima leva è quella dei mutui green, destinati alle abitazioni ad alta efficienza energetica: secondo l'Osservatorio di MutuiOnline.it offrono in media uno sconto di 43 centesimi sul tasso fisso, un vantaggio che però riguarda quasi solo le case di nuova costruzione, circa il 10% del mercato immobiliare.

La seconda leva è il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa di Consap per gli under 36, categoria che oggi rappresenta il 39,5% delle richieste e il 39% dei mutui erogati: l'agevolazione resta però vincolata a un ISEE non superiore a 40.000 euro, un limite che consente di sostenere rate fino a 1.300-1.400 euro al mese, soglia che un ulteriore rialzo dei tassi rischia di rendere ancora più stringente per chi ha un apporto di contanti limitato.

Per chi ha già un finanziamento in corso, il discorso cambia. In un contesto di tassi in salita, è diventato complicato ottenere una rata più leggera a parità di durata residua e, infatti, le richieste di surroga del mutuo sono già scese sensibilmente rispetto ai livelli dello scorso anno.

Chi vuole davvero abbassare l'esborso mensile può valutare di allungare la durata dell’ammortamento, magari ricorrendo alla rinegoziazione del mutuo, la rimodulazione del contratto che permette di rivedere le condizioni del finanziamento mantenendo lo stesso istituto di credito.