Il mercato immobiliare regge grazie al boom dei mutui

La buona dinamica dei mutui casa sostiene il mercato immobiliare italiano, che si trova a fare i conti con una difficoltà crescente in termini di redditi per le famiglie della Penisola. È quanto emerge dall’ultimo rapporto sull’Abitare di Nomisma.

Tra le altre cose, lo studio rivela che solo il 35,8% delle famiglie italiane ritiene il proprio reddito sufficiente a coprire le spese essenziali, trasformando il sogno della casa di proprietà in un traguardo sempre più selettivo e difficile da raggiungere per le fasce più fragili della popolazione.

Mutui: un mercato in salute che sfida le incertezze economiche

I dati restituiscono l'immagine di un settore che non ha perso il suo smalto, nonostante un contesto macroeconomico segnato da forti timori. Il preconsuntivo per l’anno 2025 fissa il volume delle compravendite a quota 770 mila transazioni, un valore che si posiziona nettamente al di sopra dei livelli registrati nel periodo pre-pandemico.

Questa vivacità non sembra destinata a esaurirsi nel breve termine, poiché le previsioni per il triennio 2026-2028 indicano una sostanziale tenuta dei volumi, sebbene con ritmi di crescita più contenuti rispetto all'exploit dell'ultimo anno.

Gli importi dei mutui erogati sono cresciuti di oltre il 30%

Il motore di questa resilienza è stato senza dubbio il comparto del credito, che ha fatto registrare una ripresa vigorosa. Dopo la battuta d'arresto del 2023, l’erogazione di nuovi mutui è cresciuta del 30,8% in termini di importo.

Si tratta di un segnale inequivocabile di come le condizioni di accesso ai finanziamenti stiano vivendo una fase di rinnovato vigore, offrendo opportunità concrete a chi dispone di una stabilità finanziaria adeguata.

Per chi ha intenzione di investire nel mattone, il momento attuale si configura come particolarmente favorevole, grazie a un mercato creditizio che ha riaperto i rubinetti dopo i timori degli anni passati. Sottoscrivere un mutuo oggi significa approfittare di tassi inferiori alle medie storiche e di una disponibilità degli istituti di credito decisamente superiore rispetto al recente passato.

La barriera del reddito e il nuovo volto della fragilità finanziaria

Dietro l’entusiasmo dei numeri macroeconomici si nasconde una realtà sociale complessa. L’Indagine Nomisma rivela che la percezione di benessere economico delle famiglie italiane è ai minimi termini.

Oltre alla ridotta quota di chi considera il proprio reddito pienamente adeguato, vi è un 18,5% di nuclei che giudica le proprie entrate del tutto insufficienti o appena bastevoli per la sopravvivenza quotidiana.

Questo divario si riflette in una gestione del risparmio sempre più difficoltosa: più di un quarto delle famiglie dichiara di non riuscire a mettere nulla da parte, mentre un terzo segnala una contrazione della capacità di accumulo rispetto all'anno precedente.

Questa fragilità finanziaria non colpisce tutti allo stesso modo, ma si concentra su specifici profili demografici che Nomisma definisce come "più esposti alle pressioni di spesa". Si tratta in particolare delle famiglie numerose, dei single di mezza età e degli anziani soli. Per queste categorie, l’acquisto della casa non è più solo una questione di tassi di interesse o di offerta immobiliare, ma una sfida legata alla sostenibilità del costo della vita.

L'affitto come necessità e l'evoluzione dei modelli abitativi

L’impossibilità di accedere alla proprietà per ampie fasce della popolazione ha generato una pressione senza precedenti sul mercato della locazione. Nel 2025, la domanda di affitto ha registrato un rafforzamento significativo, ma non si tratta quasi mai di una scelta deliberata.

Per il 53,6% delle famiglie che vivono in locazione, questa soluzione rappresenta una "scelta obbligata" dettata dalla carenza di risorse per il versamento dell'anticipo o per l'ottenimento di un mutuo. In un solo anno, la quota di nuclei che ha fatto ricorso all’affitto per periodi superiori ai sei mesi è passata dal 3,3% al 5,5%, con un'incidenza particolarmente elevata tra i giovani, gli imprenditori e i liberi professionisti.

Oltre alle motivazioni economiche, il mercato deve fare i conti con profondi mutamenti demografici. L'invecchiamento della popolazione e la proliferazione di nuclei unipersonali stanno spostando l'asse della domanda verso soluzioni abitative diverse dal passato. Cresce l'interesse per abitazioni di metratura ridotta e per modelli innovativi come lo student housing, il senior housing e il co-living.

Verso un'emergenza nazionale: il ruolo del Piano Casa

Il rapporto si chiude con un monito chiaro: l'accessibilità all'abitare sta diventando un'emergenza nazionale. Sebbene per chi ha i requisiti finanziari il momento sia d'oro per accendere un mutuo e concludere un acquisto, per una parte crescente della società la casa rischia di trasformarsi da pilastro di sicurezza a fattore di esclusione.

In questo scenario, gli esperti di Nomisma identificano nel Piano Casa lo strumento cruciale per riequilibrare il sistema. Fino a quando non verranno attuate misure strutturali e urgenti, il mercato immobiliare continuerà a viaggiare a due velocità: un settore vibrante e profittevole per investitori e acquirenti solidi, contrapposto a una crescente fascia di popolazione che resta ai margini del sogno della casa di proprietà.