T. Rowe Price: la spinta dell’immobiliare residenziale

Il Covid ha fatto implodere l’economia ma, in seguito, gli stimoli monetari e fiscali hanno messo le basi per un recupero senza precedenti. Tuttavia, osserva Nikolaj Schmidt, chief international economist di T. Rowe Price, c’è un aspetto che spicca: guardando i bilanci del settore pubblico sembra che lo scorso anno ci sia stata una profonda recessione, ma se si osserva invece i bilanci del settore privato il 2020 sembra più un anno di boom. A fare la differenza rispetto alle crisi del passato sono le generose misure fiscali.

Se la politica monetaria accomodante ha evitato una crisi finanziaria, sostiene, anche la risposta fiscale è stata efficace, con i Governi di tutto il mondo che hanno lanciato programmi per compensare la perdita di redditi e ricavi del settore privato.

Bilanci delle famiglie in ottime condizioni

Tradizionalmente, il ruolo delle politiche fiscali è quello di rendere uniforme la domanda aggregata nel tempo: quando i consumi privati diminuiscono, subentra la domanda pubblica per mantenere l’economia in crescita. Tuttavia, di solito la risposta fiscale è inadeguata, nel senso che compensa solo parzialmente il calo della domanda privata. Il 2020 ha infranto questa tradizione: le misure fiscali hanno più che controbilanciato le perdite del settore privato dovute alle chiusure per il Covid-19.

Di conseguenza, stima Schmidt, il reddito disponibile delle famiglie l’anno scorso a livello globale è aumentato più rapidamente di quanto non avvenga nella maggior parte dei boom economici e ciò ha lasciato i bilanci delle famiglie in ottime condizioni, più solidi. 

Espansione dalla seconda metà del 2021 e fino al 2022

La diffusione dei vaccini dovrebbe permettere alle economie più sviluppate di riaprire entro la fine dell’estate. Ciò inizialmente farà scatenare i consumatori, pronti a spendere con abbondanza nelle interazioni sociali. Grazie anche alla spinta dei pacchetti fiscali più consistenti che si siano mai visti in tempo di pace, le economie entreranno in modalità ‘boom’, via via che le famiglie spenderanno i propri risparmi nel consumo di servizi.

Probabilmente questa fase di espansione durerà per la seconda metà del 2021 e fino al 2022. Ma alla fine gli stimoli fiscali finiranno, la spesa privata verrà ridotta, così come scenderà il reddito disponibile delle famiglie.

La differenza con le crisi del passato

E cosa succederà dopo? C’è il rischio di una nuova stagnazione dell’economia? Secondo Schmidt non sarà così. Il prossimo decennio dovrebbe essere decisamente diverso da quello che ha fatto seguito alla crisi finanziaria globale.

Al centro di quella crisi, infatti, c’era stato un boom del credito di proporzioni epiche. Il credito di solito finisce per concentrarsi nel mercato immobiliare residenziale, e in effetti all’inizio del 2008 probabilmente erano già stati costruiti gran parte delle abitazioni necessarie per il decennio successivo. Il successivo inasprimento delle condizioni per i prestiti, sommandosi all’accumulo di immobili residenziali e a un settore privato sopravvissuto a stento alla crisi, ha spinto le famiglie a un decennio di riduzione del proprio indebitamento.

Mercato immobiliare sarà motore della crescita

La buona notizia è che, subito prima della pandemia, l’accumulo immobiliare era stato sostanzialmente riassorbito e le famiglie erano pronte a ricominciare ad espandere i propri bilanci. Grazie al supporto degli stimoli fiscali e delle politiche monetarie estremamente accomodanti, c’è quindi margine perché ricominci a salire l’indebitamento nel mercato immobiliare residenziale e quindi nei bilanci delle famiglie, e che questi ridiventino un motore di crescita. In questo modo, intanto che l’esplosione a breve termine nel consumo di beni durevoli viene ‘digerita’ e che si attraversa l’inevitabile fase di consolidamento fiscale per riportare i deficit di bilancio su livelli sostenibili, crediamo ci sia spazio per un’espansione dei bilanci sia delle famiglie sia aziendali. 

Questo scenario prospettico, sottolinea ancora l’esperto di T. Rowe Price, è in netto contrasto con il decennio successivo alla crisi finanziaria globale, nel quale il vento contrario del consolidamento fiscale è stato amplificato dalla riduzione dell’indebitamento da parte delle famiglie. Già oggi varie ricerche evidenziano il crescente interesse delle famiglie per l’acquisto della prima casa, allettati dai bassi tassi di interesse che rendono le offerte di mutuo decisamente più conveniente rispetto al passato. È in ripresa anche la domanda dei risparmiatori che intendono investire nel mercato immobiliare, considerato meno ciclico e più ‘difensivo’ rispetto alla volatilità che esprimono in questo momento i mercati finanziari.