Mutuo green, la svolta: non serve più la casa in classe A

Il mutuo green non è più solo accessibile agli acquirenti di abitazioni di nuova costruzione o di pregio, ma diventa uno strumento fruibile da una quota crescente di chi compra o ristruttura casa.

In Italia, dove circa il 54% delle abitazioni si trova nelle classi energetiche F e G secondo i dati Istat, la platea dei potenziali beneficiari è nei fatti, molto ridotta. Ma qualcosa sta cambiando in modo strutturale e alcune banche hanno cominciato ad allentare i criteri di accesso, aprendo i tassi agevolati anche agli immobili in classe C e D, una trasformazione profonda che riscrive le regole del credito immobiliare in Italia.

Il motore di questa evoluzione è normativo. La Direttiva (UE) 2024/1275, nota come Direttiva "case green", stabilisce l'obbligo di presentare un piano nazionale di ristrutturazione degli edifici che includa obiettivi intermedi per il 2030, il 2035 e il 2050. Un impegno di portata straordinaria, che coinvolgerà milioni di abitazioni. È proprio questo orizzonte imminente ad aver spinto il settore bancario a muoversi in anticipo, aggiornando i modelli di valutazione degli immobili prima che la legge lo imponga.

Gli istituti di credito in Italia procedono attualmente a due velocità: alcune banche hanno già integrato nuovi algoritmi predittivi per acquisire quote di mercato, mentre altre mantengono un approccio attendista in vista dell'implementazione legislativa. Una divisione che, nei prossimi mesi, potrebbe diventare un elemento competitivo decisivo.

Il cuore del cambiamento sta nei criteri di valutazione. Il modello tradizionale si fondava su un parametro solo, la classe energetica indicata nell'APE (Attestato di Prestazione Energetica). Se l'immobile non raggiungeva la classe B, il mutuo green non era accessibile.

Il nuovo approccio adottato da alcuni istituti include nella valutazione l'indice di prestazione energetica dell'edificio (PED), la zona climatica in cui si trova l'immobile e l'anno di costruzione.

Questo sistema più articolato permette di riconoscere situazioni che la sola etichetta energetica non coglie. Un appartamento in classe D situato in una zona climatica fredda del Nord Italia, ad esempio, può risultare più efficiente in termini relativi di un immobile in classe C collocato in un'area dal clima più mite. Una logica che non premia la certificazione in sé, ma la performance reale dell'edificio nel suo contesto geografico e costruttivo.

Dietro la scelta di allargare l'accesso ai mutui green non c'è solo la compliance normativa, ma c’è una precisa riflessione sul rischio. Questa apertura del mercato deriva dai minori rischi di svalutazione degli immobili a maggiore efficienza energetica, che vengono giudicati intrinsecamente più sicuri anche per i loro minori costi di gestione.

Finanziare un immobile energeticamente efficiente, anche se non alla massima classe, significa esporsi a un rischio di credito più contenuto nel medio e lungo periodo.

Le bollette più basse migliorano la sostenibilità finanziaria del mutuatario, il valore dell'immobile tende a mantenersi o crescere più della media e la probabilità di insolvenza si riduce. Un processo virtuoso che convince sempre più uffici rischi delle banche, indipendentemente dalle direttive europee.

Per il consumatore finale, l'allargamento dei criteri green si traduce in un'opportunità di risparmio concreta. Secondo i dati dell'Osservatorio di MutuiOnline.it, a maggio il tasso medio dei mutui green a tasso fisso si è attestato al 3,05% contro il 3,52% di quelli standard, mentre il tasso minimo ha segnato il 2,84%.