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Cedolare secca sugli affitti preferita dagli italiani

Sette contribuenti su dieci hanno optato nel 2018 per la formula a canone libero, con una tassazione al 21 pct. È quanto emerge da una ricerca di Elexia, secondo cui è la cedolare secca l’opzione preferita dai proprietari di immobili per pagare i relativi contributi.

16/01/2021

La cedolare secca sugli affitti delle abitazioni è l’opzione che riceve la preferenza dei proprietari di immobili. A otto anni dal suo esordio, i contribuenti che l’hanno scelta sono cresciuti di cinque volte, passando dai 504mila del 2011 a 2,54 milioni nel 2018. I redditi soggetti all’imposta sostitutiva sono balzati da 4,2 a 15,6 miliardi, mentre l’incasso per l’Erario è triplicato: da 875 milioni di euro iniziali a 2,75 miliardi. È la fotografia scattata dall’analisi di Elexia, rete di avvocati e commercialisti che raggruppa 40 professionisti di Milano, Roma e Firenze.

Il sistema ha fatto breccia fra tutti i tipi di affitto

La grande popolarità della cedolare secca dimostra che quando il fisco applica imposte semplici e in misura ragionevole, i contribuenti si adeguano senza particolari problemi. Per questo motivo, suggerisce Andrea Migliore, partner di Elexia, sarebbe utile estendere questo sistema ad altre tipologie di locazione.

Altre statistiche suffragano questo auspicio. Nel corso degli anni è sceso il valore medio annuale del reddito da locazione soggetto all’imposta sostitutiva: al debutto (nel 2011) era di 8.363 euro, e otto anni più tardi era sceso a 6.144 euro. Questo significa che il sistema, secondo l’indagine Elexia, ha fatto breccia fra tutti i tipi di affitto: quelli classici, che prevedono 4 anni più 4, ma anche quelli brevi, per uso transitorio, o per le case vacanza.

Sette su dieci contribuenti hanno optato per il canone libero

Sette contribuenti su dieci hanno optato nel 2018 per la formula a canone libero, con una tassazione al 21%. Gli altri tre, invece, hanno scelto il canone concordato, erede del vecchio equo canone, con un’imposta ancora più leggera (10%).

Il regime super-agevolato era fissato inizialmente al 19%, aliquota poi ridotta al 10% nel 2014. Il forte vantaggio fiscale ha fatto crescere la schiera di proprietari che hanno scelto di affittare la casa a un canone più contenuto, beneficiando così di una tassazione molto vantaggiosa. Questo segmento, infatti, ha registrato il maggior successo, passando dai 65mila contribuenti del 2011 ai 793mila nel 2018.

Il quadro del mercato immobiliare italiano

Il rapido successo della cedolare secca è spiegato dal fatto che questo sistema è stato adottato sia dai grandi sia dai piccoli proprietari, facendo emergere aree una volta sommerse in molte tipologie di affitto. Secondo una recente rilevazione dell’Agenzia delle Entrate, tratta dalle dichiarazioni dei redditi, le case in Italia sono circa 34,7 milioni, di cui 32 milioni di proprietà di persone fisiche e 2,7 di soggetti diversi (imprese ed enti).

Circa il 77% delle famiglie abita in una casa di proprietà, un vero record in Europa. Le abitazioni in affitto sono circa 2,82 milioni, per lo più concentrate nelle grandi città. A Milano, per esempio, le persone che vivono in affitto sono il 42% del totale, a Napoli il 38% e a Roma il 32%. Circa 1,3 milioni di abitazioni sono concesse in uso gratuito, per esempio a figli o familiari e 6,5 milioni sono tenute a disposizione, come seconde case.

I redditi da locazione non sono soggetti all’Irpef

Restano esclusi dall’agevolazione, al momento, i proprietari che affittano la casa a imprese che destinano l’alloggio a propri dipendenti. La cedolare secca, ricorda l’analisi Elexia, è sempre favorevole per i contribuenti, perché i redditi da locazione non si sommano agli altri introiti e non sono quindi soggetti all’Irpef.

Anche l’aliquota maggiore, pari al 21%, è comunque più bassa della prima aliquota Irpef (23%). La maggior parte dei proprietari di case date in affitto si colloca, probabilmente, nelle fasce di reddito medio. Senza il regime agevolato, quindi, i redditi da locazione sarebbero soggetti ad aliquote comprese fra 38% e 41%.

Quanto si risparmia con la cedolare secca

Con un reddito da locazione di 6mila euro annui, la cedolare secca al 21% fa risparmiare da 130 a 1.320 euro di imposte, a seconda del reddito complessivo del proprietario. Se si applica il regime a canone concordato (10%), lo sconto è ancora più elevato: va da 780 a 1.980 euro, in base al reddito complessivo.

L’analisi ricorda che la cedolare secca si applica ai soli canoni di affitto ad uso abitativo, spese condominiali escluse. Il reddito non è assoggettato alle addizionali Irpef regionali e comunali, che gravano in genere per un ulteriore 2%. I contribuenti che optano per la cedolare secca, inoltre, sono esentati dall’imposta di registro sui contratti di locazione.

A cura di: Fernando Mancini

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