Mutuo al 100 per cento prima casa: rischi e vantaggi, le informazioni utili

Immaginiamo una giovane coppia, magari appena sposata, al di sotto dei 35 anni. Il loro sogno? Avere un tetto di proprietà sulla testa. Tuttavia, visto il particolare momento storico, la giovane coppia non ha potuto accumulare molti risparmi e non ha risorse economiche da investire.

Le due strade che hanno di fronte sono: proseguire (o iniziare) un affitto, con la certezza di spendere una quota mensile in cambio di una locazione temporanea; oppure accendere un mutuo, con la consapevolezza che i soldi versati mensilmente non siano a fondo perduto, ma rappresentino un investimento per qualcosa che rimarrà di loro proprietà.

Resta però il problema delle risorse: se non hanno risparmi da investire nel breve periodo, devono necessariamente trovare una banca che finanzi interamente il loro mutuo. Ma quale banca oggi darebbe a una giovane coppia un mutuo al 100%? Invero, alcuni istituti di credito accettano questa soluzione, in cambio di specifiche garanzie o soluzioni ad hoc. Tra queste ultime spicca il Fondo prima casa con Garanzia Pubblica (Consap) riservato agli Under 36 e disponibile fino al 31 dicembre 2024.

Mutuo al 100% acquisto prima casa senza garanzie: i rischi

Non tutti gli istituti di credito sono particolarmente propensi a concedere a giovani coppie senza garanzie un mutuo finanziato nella sua totalità. La concessione di un mutuo al 100% è un rischio che corre la banca, perché la cessione è senza garanzie. Inoltre, bisogna guardare anche alla normativa di riferimento, che è consultabile nella Deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio, finalizzata a stabilire le regole in materia di credito fondiario.

Qui si legge che l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario deve risultare pari massimo all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Ci sono però delle eccezioni, secondo le quali il finanziamento può essere elevato al 100%. Ovvero “qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fidejussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia”.

Ed è qui che rientra il sopraccitato Fondo prima casa con Garanzia Pubblica, che va a rappresentare un’assicurazione per le banche, le quali non dovrebbero chiedere ulteriori assicurazioni rispetto alla Garanzia dello Stato e all’ipoteca sull’immobile. Si tratta di una soluzione molto importante per i giovani che intendono acquistare un nuovo immobile.

I mutui al 100% sono spesso di lunga durata, anche per via della giovane età dei richiedenti: questo equivale di fatto ad una rata più bassa per il contraente, ma a interessi più alti a favore della banca. Con il risultato che alla fine il costo del mutuo diventa considerevolmente più alto dell’effettivo valore dell’immobile. La richiesta di un mutuo al 100% ha i suoi svantaggi, come abbiamo già scritto nel nostro articolo “Mutui al cento per cento: perché non convengono”, dove invitavamo a ragionare su altre soluzioni.

Mutuo 100% giovani coppie: cos’è il Fondo di Garanzia Prima Casa

Il Fondo Garanzia Prima Casa è una soluzione, pensata per le giovani coppie, finalizzata all’acquisto della prima casa, oppure alla ristrutturazione o riqualificazione energetica della propria abitazione. Si tratta di un Fondo istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze che di fatto aiuta i giovani ad acquistare la prima casa, coprendo una parte del mutuo. Più precisamente nella misura massima del 50% della quota capitale, fino a un massimo di 250 mila euro.

Nel testo della Legge n. 147/2013 (Articolo 1, comma 48/c) si legge che priorità per l’accesso al credito viene data alle giovani coppie o ai nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, nonché ai giovani under 35 titolari di un rapporto di lavoro atipico con riferimento all’art. 1 della Legge n. 92/2012.

Chi richiede tale garanzia deve però soddisfare certi requisiti. Ovvero:

• Non essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo (fanno eccezione quelli ceduti in eredità);
• La prima casa da acquistare non deve appartenere alle seguenti categorie catastali (immobili di lusso): A1: abitazione signorile; A8: villa; A9: castello, palazzo storico.

Con il Decreto Sostegni bis e le misure successive, è stata introdotta la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia all’80% nel caso in cui i richiedenti, che rientrano nelle categorie prioritarie, hanno un ISEE non superiore a 40 mila euro annui. Tale misura è valida fino al 31 dicembre 2024 e prevede anche l’inclusione di tre ulteriori categorie prioritarie:

• nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui  
• nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 45.000 euro annui  
• nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 50.000 euro annui  

Mutui 100%: i vantaggi del Fondo di Garanzia Prima Casa

Per l’accesso al Fondo bisognerà presentare domanda direttamente presso l’istituto di credito. Quest’ultimo, ricevuta l’apposita documentazione, si occuperà di inoltrarla al Comitato Nazionale Servizi Pubblici (Consap), la società del Tesoro che gestisce il Fondo, la quale stabilirà a sua volta un numero di protocollo alla domanda per stabilirne la priorità. In breve, anche i soggetti non elencati nel testo della Legge potrebbero richiedere il mutuo al 100% tramite il Fondo di Garanzia, ma le categorie sopraelencate avranno sempre la priorità.

Mutuo 100% su misura: la simulazione di MutuiOnline.it

Al fine di non perdere l’orientamento tra le molte proposte in circolazione, il suggerimento è quello di utilizzare il simulatore di MutuiOnline.it, attraverso il quale, inseriti i dati, si potrà avere una panoramica delle migliori offerte di mutuo offerte periodicamente.

Facciamo un esempio pratico (dati aggiornati al 19 giugno 2024): un lavoratore autonomo di 33 anni residente a Milano, che richiede un mutuo 100% a tasso fisso per il valore di un immobile pari a 200 mila euro da saldare in 30 anni.

La soluzione migliore è quella offerta da Intesa Sanpaolo, grazie al piano Mutuo Giovani Fondo di Garanzia Prima Casa. Con rata mensile da 811,20 euro e 320 euro di perizia, TAEG 2,78%.Per un mutuo a tasso variabile, invece, si partirebbe da una rata di 1.046 euro, con un TAEG di 4,95%.