Cosa sapere prima di richiedere un mutuo?

Prima di richiedere un mutuo bisogna valutare la propria capacità di rimborso, l’importo finanziabile, la disponibilità di un anticipo, la durata del finanziamento e tutti i costi collegati all’acquisto della casa.

La banca non si limita a controllare lo stipendio, ma analizza complessivamente:

• il reddito netto e la sua continuità nel tempo;
• la situazione lavorativa del richiedente;
• le rate di prestiti e finanziamenti già in corso;
• lo storico dei pagamenti e il merito creditizio;
• l’età del richiedente alla scadenza del finanziamento;
• il valore e la regolarità dell’immobile offerto in garanzia;
• il rapporto tra importo richiesto e valore della casa.

La concessione resta comunque una decisione autonoma della banca, che può applicare criteri differenti in base al prodotto e al profilo del cliente. Per approfondire è possibile consultare la guida su chi può ottenere un mutuo e quali criteri adottano le banche.

Una rata è sostenibile quando può essere pagata regolarmente senza compromettere le spese essenziali e la capacità di affrontare eventuali imprevisti. Le banche confrontano quindi l’importo della rata con il reddito netto mensile del richiedente o del nucleo familiare.

Non esiste una percentuale unica obbligatoria per legge. In genere, però, gli istituti preferiscono che la somma delle rate mensili non assorba una quota eccessiva del reddito disponibile.  Di norma, la rata mensile non deve superare il 30% - 35% del reddito netto mensile del richiedente o del nucleo familiare.

Nel calcolo vengono considerati anche:

• prestiti personali;
• finanziamenti auto;
• carte revolving;
• cessioni del quinto;
• assegni di mantenimento;
• altre spese ricorrenti rilevanti.

L’anticipo dipende dalla percentuale del valore dell’immobile che la banca è disposta a finanziare. Nella maggior parte dei casi il mutuo copre fino a una determinata quota del valore della casa, mentre la parte restante deve essere sostenuta dall’acquirente con risorse proprie.

Oltre all’anticipo bisogna conservare liquidità sufficiente per affrontare le spese accessorie, che possono comprendere:

• onorario e imposte notarili;
• imposte legate all’acquisto;
• spese di istruttoria bancaria;
• costo della perizia;
• eventuali commissioni di intermediazione immobiliare;
• polizza incendio e scoppio;
• eventuali lavori, trasloco e arredamento.

Queste spese non sempre vengono incluse nell’importo finanziato. È quindi opportuno calcolarle prima di formulare una proposta di acquisto o sottoscrivere un contratto preliminare.

Il Loan To Value, abbreviato in LTV, è il rapporto percentuale tra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell’immobile offerto in garanzia.

Il valore considerato dall’istituto viene verificato attraverso una perizia immobiliare. Se il valore stabilito dal perito è inferiore al prezzo concordato con il venditore, l’importo finanziabile può risultare più basso del previsto.

Alcune banche possono proporre mutui con LTV superiore all’80% e, in determinati casi, finanziamenti fino al 100% del valore dell’immobile. Queste soluzioni non sono però automatiche e richiedono generalmente requisiti più stringenti, garanzie aggiuntive oppure l’accesso a specifiche misure pubbliche.

Un finanziamento elevato rispetto al valore della casa può comportare:

• una valutazione più rigorosa del merito creditizio;
• un tasso o uno spread più elevato;
• la richiesta di ulteriori garanzie;
• una rata più alta;
• un maggiore costo complessivo del finanziamento.

Anche in presenza di una garanzia pubblica, la banca conserva il diritto di valutare la sostenibilità della richiesta e può decidere di non concedere il mutuo.

Per richiedere un mutuo è necessario presentare documenti personali, reddituali e relativi all’immobile. Una documentazione completa permette alla banca di avviare più rapidamente l’istruttoria.

I principali documenti anagrafici comprendono generalmente:

• documento di identità in corso di validità;
• codice fiscale o tessera sanitaria;
• certificato di residenza;
• stato di famiglia;
• documentazione sullo stato civile;
• permesso o titolo di soggiorno, quando necessario.

La documentazione cambia in base alla posizione lavorativa. Ai lavoratori dipendenti possono essere richiesti buste paga, Certificazione Unica e contratto di lavoro. I lavoratori autonomi e i professionisti devono generalmente presentare dichiarazioni dei redditi, visure e documentazione dell’attività.

La banca può inoltre richiedere:

• estratti conto recenti;
• documentazione sui finanziamenti in corso;
• prove di ulteriori redditi;
• contratti di locazione;
• documenti relativi a eventuali garanti.

Per verificare il valore e la regolarità della casa possono essere necessari:

• proposta di acquisto o contratto preliminare;
• atto di provenienza dell’immobile;
• planimetria catastale;
• visura catastale;
• documentazione urbanistica ed edilizia;
• attestato di prestazione energetica;
• eventuali titoli abilitativi relativi a lavori e modifiche.

L’elenco completo può variare tra banche e operazioni. Per maggiori dettagli è disponibile la guida sui documenti necessari per richiedere un mutuo.

Prima di concedere il finanziamento, la banca svolge un’istruttoria per verificare che il richiedente sia affidabile e che l’operazione sia sostenibile. Il controllo riguarda sia il cliente sia l’immobile.

La valutazione comprende generalmente:

• capacità reddituale: verifica che il reddito sia sufficiente a sostenere la rata;
• stabilità lavorativa: analisi del contratto e della continuità dei redditi;
• merito creditizio: controllo della regolarità dei pagamenti precedenti;
• indebitamento complessivo: valutazione dei finanziamenti già in corso;
• valore dell’immobile: accertamento effettuato tramite perizia;
• regolarità giuridica e urbanistica: verifica dei documenti e dell’assenza di criticità rilevanti.

Un reddito elevato, da solo, non garantisce l’approvazione. Ritardi nei pagamenti, eccessivo indebitamento, documenti incompleti o problemi relativi all’immobile possono determinare il rifiuto della domanda.

La scelta tra tasso fisso e tasso variabile dipende dalla capacità di sostenere eventuali oscillazioni della rata, dall’orizzonte temporale e dalle condizioni disponibili al momento della richiesta.

Con il tasso fisso:

• il tasso viene definito alla stipula;
• la rata resta invariata per tutta la durata;
• il costo del finanziamento è prevedibile;
• non si beneficia di eventuali ribassi futuri dei tassi.

Con il tasso variabile:

• il tasso segue l’andamento del parametro previsto dal contratto;
• la rata può aumentare o diminuire nel tempo;
• il costo iniziale può essere inferiore a quello del fisso;
• il richiedente assume il rischio di futuri aumenti.

Non esiste una soluzione migliore in assoluto. Occorre valutare non solo la rata iniziale, ma anche la capacità di affrontare scenari meno favorevoli.

Il TAN indica il tasso di interesse applicato al capitale finanziato, mentre il TAEG rappresenta in modo più ampio il costo annuo del mutuo, includendo numerosi oneri collegati al finanziamento.

Nel TAEG possono rientrare, secondo le regole applicabili e le caratteristiche dell’offerta:

• interessi;
• spese di istruttoria;
• spese di perizia;
• costi di incasso delle rate;
• spese obbligatorie connesse al contratto;
• altri costi necessari per ottenere il finanziamento alle condizioni proposte.

Per confrontare due mutui non basta quindi considerare il TAN o l’importo della prima rata. Il TAEG offre un’indicazione più completa, ma devono essere controllati anche importo totale dovuto, durata, condizioni contrattuali e servizi accessori.

Una durata più lunga riduce generalmente la rata mensile, ma aumenta il numero delle rate e gli interessi complessivi pagati. Una durata più breve comporta invece una rata più alta, ma consente di ridurre il costo totale del finanziamento.

La scelta deve tenere conto di:

• reddito mensile disponibile;
• stabilità delle entrate;
• età del richiedente;
• spese familiari previste;
• presenza di altri finanziamenti;
• necessità di mantenere un margine per imprevisti e risparmio.

È utile confrontare più simulazioni, verificando sia la rata sia l’ammontare totale degli interessi dovuti nell’intero piano di ammortamento.

La pre-delibera reddituale può essere utile prima di individuare l’immobile, perché permette di ottenere una valutazione preliminare della capacità di finanziamento sulla base dei dati personali e reddituali.

La pre-delibera non garantisce però l’erogazione definitiva: dopo la scelta della casa la banca deve ancora verificare il valore, la commerciabilità e la regolarità dell’immobile, oltre ad aggiornare la valutazione del richiedente quando necessario.

Può essere particolarmente utile per:

• stabilire un budget realistico per l’acquisto;
• evitare di cercare immobili fuori dalla propria capacità finanziaria;
• formulare una proposta di acquisto con maggiore consapevolezza;
• individuare in anticipo eventuali criticità reddituali o documentali.

Prima e durante l’istruttoria è opportuno evitare comportamenti che possono peggiorare il profilo finanziario o rallentare la pratica.

Gli errori più comuni sono:

• richiedere un importo non sostenibile rispetto al reddito;
• non considerare le spese accessorie all’acquisto;
• presentare documenti incompleti o non aggiornati;
• accendere nuovi finanziamenti durante l’istruttoria;
• utilizzare in modo eccessivo carte di credito o linee revolving;
• ritardare il pagamento di rate e utenze;
• firmare una proposta di acquisto senza tutelarsi rispetto all’ottenimento del mutuo;
• confrontare le offerte considerando soltanto la rata iniziale;
• non verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.

In caso di esito negativo è utile comprenderne la causa prima di presentare una nuova domanda. La guida sul mutuo rifiutato spiega quali verifiche effettuare e quando può essere opportuno riprovare.

Per confrontare correttamente le offerte bisogna valutare il costo complessivo e non limitarsi al tasso pubblicizzato. Due mutui con una rata simile possono avere costi e condizioni molto differenti.

Gli elementi principali da confrontare sono:

• TAN e TAEG;
• importo della rata;
• durata del finanziamento;
• costo totale degli interessi;
• spese di istruttoria e perizia;
• costi di incasso e gestione;
• polizze obbligatorie o facoltative;
• modalità di erogazione;
• condizioni per estinzione, surroga o modifica del tasso;
• requisiti richiesti dalla banca.

Il confronto deve essere effettuato usando gli stessi dati relativi a importo, valore dell’immobile, durata e profilo del richiedente. Attraverso MutuiOnline.it è possibile confrontare le offerte di mutuo disponibili e verificare le condizioni applicate dalle banche partner.