Meglio mutuo o affitto? Come scegliere

Il confronto tra mutuo e affitto non può limitarsi alla differenza tra rata mensile e canone. Per capire quale soluzione sia più adatta bisogna considerare l’intero costo dell’abitazione, la propria situazione finanziaria e soprattutto per quanto tempo si pensa di vivere nello stesso immobile.

Non esiste una soluzione più conveniente in assoluto. La rata del mutuo può essere inferiore, simile o superiore rispetto al canone richiesto per affittare un’abitazione equivalente. Il risultato cambia in base alla città, al valore dell’immobile, all’importo finanziato, alla durata del mutuo e al tasso di interesse applicato.

Il semplice confronto tra rata e canone, però, non è sufficiente. Con il mutuo una parte delle somme versate serve a rimborsare il capitale finanziato e, al termine del piano di ammortamento, si diventa proprietari dell’immobile. Il canone di affitto rappresenta invece il corrispettivo per utilizzare la casa durante il periodo previsto dal contratto di locazione.

Chi sta valutando l’acquisto può utilizzare un simulatore della rata del mutuo per capire quale potrebbe essere l’impegno mensile in base all’importo richiesto e alla durata del finanziamento.

La rata mensile è soltanto una delle spese da valutare. Per acquistare un’abitazione è normalmente necessario disporre di un capitale iniziale, dal momento che la banca non sempre finanzia il 100% del valore dell’immobile.

Tra i principali costi legati all’acquisto possono rientrare:

• le spese notarili;
• le imposte previste per l’acquisto dell’immobile;
• i costi di istruttoria e perizia richiesti dalla banca;
• l’eventuale provvigione dell’agenzia immobiliare;
• le assicurazioni collegate al finanziamento;
• le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile.

Queste voci devono essere incluse nel confronto con l’affitto, soprattutto quando si prevede di rimanere nell’abitazione soltanto per pochi anni.

Sì. In presenza dei requisiti previsti dalla normativa, chi ha stipulato un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale può beneficiare della detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e su alcuni oneri accessori.

La detrazione viene calcolata su un importo massimo complessivo di 4.000 euro all’anno e può quindi generare un beneficio fiscale massimo di 760 euro annui, nel rispetto delle condizioni previste dalla normativa.

Questo vantaggio contribuisce a ridurre il costo effettivo del finanziamento, ma non è sufficiente, da solo, a stabilire se il mutuo sia più conveniente dell’affitto.

Il principale vantaggio del mutuo è la possibilità di acquistare un immobile senza doverne pagare immediatamente l’intero prezzo. Attraverso il rimborso progressivo del capitale si costruisce nel tempo un patrimonio immobiliare.

L’acquisto può essere particolarmente adatto a chi dispone di un reddito stabile, ha risparmi sufficienti per sostenere anticipo e spese iniziali e prevede di vivere nella stessa abitazione per un periodo lungo.

Essere proprietari consente inoltre una maggiore libertà nella gestione e nella personalizzazione della casa, nel rispetto delle norme applicabili e degli eventuali regolamenti condominiali.

Un mutuo comporta un impegno finanziario di lungo periodo. La durata può essere di 20, 25 o 30 anni, o anche superiore, e la rata deve rimanere sostenibile rispetto al reddito familiare per tutta la durata del finanziamento.

Il proprietario deve inoltre sostenere direttamente molte spese che, in caso di locazione, possono essere a carico del proprietario dell’immobile, in particolare quelle relative alla manutenzione straordinaria.

Bisogna considerare anche l’andamento del mercato immobiliare. Il valore della casa può crescere nel tempo, ma non esiste alcuna garanzia che l’incremento compensi integralmente tutti i costi sostenuti per acquistare e mantenere l’immobile.

L’affitto può essere preferibile quando si prevede di rimanere nell’abitazione solo per un periodo limitato oppure quando si desidera mantenere una maggiore libertà di trasferimento per ragioni professionali o personali.

Può essere una soluzione adatta anche a chi non dispone del capitale necessario per sostenere l’anticipo richiesto per il mutuo e tutte le altre spese iniziali collegate all’acquisto.

La locazione permette inoltre di ridurre l’esposizione alle spese straordinarie dell’immobile e ai rischi legati a un’eventuale riduzione del suo valore di mercato.

L’acquisto di un’abitazione può risultare più indicato quando si prevede di vivere nello stesso immobile per un periodo lungo e si dispone di una situazione economica sufficientemente stabile.

In particolare, il mutuo può essere una soluzione da valutare quando:

• si prevede di vivere nella stessa zona per diversi anni;
• si dispone di un reddito stabile;
• si possiede il capitale necessario per anticipo e spese iniziali;
• la rata risulta sostenibile rispetto al reddito disponibile;
• il costo complessivo dell’acquisto è competitivo rispetto all’affitto nel lungo periodo.

Prima di procedere è opportuno verificare anche quale importo può essere effettivamente finanziato dalla banca e confrontare le offerte di mutuo, valutando in particolare il TAEG oltre al TAN e all’importo della rata.

L’affitto tende a essere più adatto quando:

• si prevede di cambiare città o abitazione nel breve o medio periodo;
• la situazione lavorativa o reddituale è ancora incerta;
• non si dispone di liquidità sufficiente per acquistare casa;
• i prezzi degli immobili sono elevati rispetto ai canoni di locazione della zona;
• si preferisce non immobilizzare una parte consistente dei risparmi nell’abitazione.

La maggiore flessibilità dell’affitto comporta tuttavia alcune conseguenze: il canone può essere aggiornato nel tempo e, al termine della locazione, le somme versate non determinano l’acquisizione della proprietà della casa.

Per effettuare un confronto corretto bisogna valutare il costo complessivo delle due alternative per tutto il periodo in cui si prevede di utilizzare l’abitazione.

Nel caso del mutuo occorre considerare:

• l’anticipo versato per l’acquisto;
• la rata mensile;
• gli interessi sul finanziamento;
• le spese iniziali;
• le imposte;
• i costi di manutenzione;
• gli eventuali benefici fiscali.

Per l’affitto bisogna invece valutare il canone mensile, gli eventuali aggiornamenti nel tempo, il deposito cauzionale e gli altri costi previsti dal contratto.

Anche la durata prevista della permanenza è determinante. Se l’orizzonte temporale è breve, le spese iniziali dell’acquisto possono incidere molto sulla convenienza. Su periodi più lunghi assume invece maggiore importanza il fatto che, attraverso il rimborso del mutuo, si acquisisca progressivamente la proprietà dell’immobile.

Prima di scegliere è quindi utile effettuare più simulazioni e confrontare i mutui online, verificando importo finanziabile, durata, rata mensile, TAN, TAEG e costo complessivo del finanziamento.