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Mercato immobiliare: la vivacità delle cittadine più piccole

Il lockdown e lo smart working hanno spinto gli italiani a cercare una migliore qualità della vita. Tecnocasa ha esaminato gli effetti sul mercato immobiliare di alcune piccole e medie cittadine: Pesaro, Carpi, Aprilia, Imperia, San Benedetto del Tronto, Porto d’Ascoli e Siziano.

16/03/2021

Gli effetti della pandemia sul mercato immobiliare tornano sotto la lente di ingrandimento. Gli esperti di Tecnocasa hanno preso in esame come il Covid-19 abbia influenzato le realtà di alcuni comuni e perché questi centri siano stati in grado di attirare nuovi residenti.

Ad esempio, per alcune località di mare è stato determinante il desiderio di ‘cambiare aria’, emerso soprattutto dopo il primo lockdown e sulla cui scelta ha molto contribuito il fenomeno dello smart working.

Non di meno, altre sono cittadine più a misura d’uomo, le quali hanno investito sui servizi e quindi sulla qualità della vita.

Casa più vicina alla natura per una migliore qualità di vita

L’obiettivo delle autorità locali è stato quello di fornire una diversa filosofia di vita, più vicina alla natura ma, allo stesso tempo, ricca di servizi tecnologici (connessione internet e logistica) e improntati alla sostenibilità: una svolta su cui ha pesato l’emergenza sanitaria e quello che ha comportato.

Lo studio ha classificato le cittadine esaminate in tre parti, sulla base del numero di abitanti. Nel caso di quelle con oltre 65mila troviamo Pesaro, Carpi e Aprilia. Nella fascia compresa tra i 35 e i 65mila abitanti ci sono Imperia, San Benedetto del Tronto e Porto d’Ascoli e, infine, tra le cittadine con 5-15mila cittadini, è stato preso come esempio Siziano (provincia di Pavia).

Pesaro col favore dei collegamenti ferroviari

A Pesaro segnalati prezzi in recupero: la possibilità di vivere al mare e in una cittadina a misura d’uomo attira acquirenti anche da Milano, Bologna e Roma, complice lo smart working e i collegamenti ferroviari agili con queste città.

Apprezzate l’offerta di eventi culturali, il clima temperato, le colline circostanti e la pista ciclabile (in fina di ultimazione) Pesaro-Fano. Nella zona mare un buon usato costa intorno a 2800-3200 euro/mq (punte di 4000-4200 euro per il fronte mare). Al porto sono presenti nuove case a 3700-3800 euro/mq. Apprezzati i quartieri di Soria, dove realtà semindipendenti ristrutturate si trovano a 2500 euro/mq e Loreto le cui ville e villette, in buono stato, si scambiano a 1800-2000 euro/mq con punte di 2200-2500 euro per quelle ristrutturate.

Carpi, impulso dal sisma-bonus per il distretto industriale

Carpi (Modena) nell’ultimo anno ha registrato un discreto aumento demografico: è un importante distretto industriale (abbigliamento, meccanica e biomedicale) che attira residenti dei comuni limitrofi e non solo. In centro la domanda è in crescita da anni: una casa ristrutturata costa 2400-2500 euro/mq. Valori simili anche nella fascia immediatamente esterna al centro, di cui via Verdi è la principale: qui l’usato costa 1200-1300 euro/mq e il nuovo non oltre 2500 euro/mq. Nell’area sud ovest il nuovo si aggira sui 1900–2200 euro/mq, l’usato su 900 euro/mq per il non ristrutturato e sui 1400–1500 euro il ristrutturato. Discreto impulso al nuovo arriva dal sisma-bonus che spinge ad abbattere e ricostruire. In aumento i prezzi in zona Roosvelt e Cibeno è in forte sviluppo.

Aprilia, premiata dalla sua posizione strategica

Altra città che sembra esercitare una buona attrattiva è Aprilia: tra i suoi punti forti la vicinanza e i buoni collegamenti con Roma, Latina, i Castelli Romani e con località di mare come Anzio e Nettuno. La domanda è in crescita, sia per l’affitto sia per l’acquisto. I prezzi, più concorrenziali rispetto ad altre città stimolano l’interesse. In centro città il parco immobiliare risale agli anni ’60-’70 e i prezzi oscillano da 800 euro/mq (da ristrutturare) a 1200 euro (ristrutturate). Esistono soluzioni anni ’90 e altre post 2000. Queste ultime si scambiano a 1800-2000 euro/mq. La domanda di affitto arriva prevalentemente da famiglie e da lavoratori fuori sede. Per un bilocale si spendono mediamente 400-450 euro al mese, per un trilocale da 500 a 550 euro al mese.

Imperia, gli stranieri pazzi per il clima ottimale

Imperia intercetta da anni l’interesse di acquisto di persone non residenti che desiderano trasferirsi per migliorare la qualità di vita: tedeschi, svizzeri, francesi sono interessati a comprare sia la casa vacanza sia la prima casa. Subito dopo il primo lockdown anche persone di regioni vicine, come Lombardia e Piemonte, hanno espresso la volontà di acquistare la prima casa o la seconda casa grazie alla possibilità di sfruttare lo smart working. La zona marina è quella di Porto Maurizio, dove si concentrano le spiagge. Le case storiche, a picco sul mare e presenti nel borgo Parasio, sono quelle più apprezzate e toccano punte di 3000 euro/mq se dotate di vista mare. Interesse sta suscitando, in chi acquista la casa vacanza o la casa a uso investimento, la zona della Fondura, grazie alla futura pista ciclabile: prezzi molto contenuti, intorno a 1000-1200 euro/mq. A Borgo Prino, borgo marinaro del ‘600-‘700, le quotazioni arrivano anche a 2500-3000 euro/mq.

San Benedetto del Tronto, l’aumento demografico va avanti

A San Benedetto del Tronto negli ultimi anni c’è stato un aumento demografico. C’è chi già possedeva una seconda casa e si è trasferito e chi, avendone la possibilità, l’ha acquistata per vivere. Tra il porto e l’isola pedonale ci sono prezzi di 2500-2700 euro/mq per un buon usato. Valori simili nelle traverse intorno all’isola. Molto caratteristico il quartiere Marina, con abitazioni degli ex marinai che si sviluppano su più piani. Pochi gli interventi di sviluppo, si procede soprattutto con demolizioni e ricostruzione di vecchi fabbricati: prezzi medi tra 3000-3400 euro/mq.

Porto d’Ascoli, in azione le famiglie

A Porto d’Ascoli, frazione di Ascoli Piceno, la domanda di casa vacanza ha visto una sensibile ripresa dopo il primo lockdown, con un incremento di richieste orientate su trilocali da 50-60 mq, con picchi soprattutto nei mesi estivi. Non ci sono nuove costruzioni ma si sta procedendo alla riqualificazione dell’ex Hotel Persico, situato in viale Rinascimento e da cui si ricaveranno appartamenti di lusso. La cittadina piace soprattutto a famiglie con bambini, che qui possono trovare spiagge attrezzate e una pista ciclabile che si snoda per 20 km. Un buon usato fronte mare costa intorno a 3500 euro/mq, si scende intorno a 3000 euro per soluzioni di nuova costruzione più distanti dal mare.

Siziano, piazza conveniente vicina all’hinterland milanese 

Tra i comuni più piccoli osservati c’è Siziano, dove si prevede un piano di espansione che porterà i residenti da 6250 a 7500. Qui si avvertono già i primi segnali di aumento dei residenti, in parte trasferiti dai vicini comuni dell’hinterland sud di Milano (Opera, Locate, Pieve Emanuele). Tra le motivazioni, i bassi prezzi delle case: un tre locali nuovo (classe A3) può essere acquistato a 2200 euro/mq e un buon usato costa intorno a 1600-1700 euro/mq. Chi desidera una villetta, le cui richieste sono aumentate negli ultimi mesi, può acquistarla a 300mila euro. Nel frattempo, sono in lenta ripresa le nuove costruzioni su terreni acquistati prima della crisi del 2008: sono circa 200mila metri cubi edificabili.

La vivacità mostrata in questi mesi dal mercato immobiliare è favorita, oltre che dalle quotazioni divenute convenienti, anche dai tassi di interesse molto bassi, che invogliano gli acquirenti ad accendere un mutuo per finalizzare la compravendita.

A cura di: Fernando Mancini

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