Affitti brevi o contratto transitorio? I calcoli da fare per il mutuo

La scelta della tipologia di locazione non è più soltanto una questione di preferenze gestionali, ma incide direttamente sulla sostenibilità finanziaria di chi acquista una casa accendendo un mutuo casa.

Negli ultimi anni, il mito del rendimento facile garantito dalle locazioni turistiche ha spinto molti piccoli investitori a richiedere finanziamenti bancari, contando su flussi di cassa mensili elevati per coprire la rata.

Ma lo scenario sta cambiando in modo strutturale. L'aumento della burocrazia, l'introduzione del codice identificativo nazionale, noto come CIN, e le restrizioni locali introdotte dai grandi comuni stanno progressivamente riducendo i margini di profitto e aumentando gli oneri organizzativi a carico dei proprietari.

Questo irrigidimento normativo si riflette sui numeri complessivi. Lo scenario attuale, infatti, fotografa per il comparto turistico tariffe più contenute e un tasso di occupazione più basso, elementi che riducono la liquidità disponibile per onorare le scadenze del mutuo.

I dati sui bilocali da 50 metri quadrati, riportati da Milano Finanza su analisi di Italianway, evidenziano variazioni significative tra i diversi capoluoghi. A Roma, a fronte di un valore di vendita medio di 188.950 euro, la redditività lorda degli affitti brevi si attesta al 9,5%, superata nettamente dal 15,2% dei contratti transitori, dove il canone annuo lordo della cedolare secca raggiunge i 28.680 euro.

A Milano la situazione è differente: nel totale cittadino, il rendimento lordo del breve è del 4,7% su un valore di acquisto di 282.650 euro, mentre il transitorio offre il 9,2%. Guardando al centro del capoluogo lombardo, dove il valore sale a 378.700 euro, l'affitto breve rende il 5,5% lordo a fronte dell'8,2% della locazione transitoria.

In altre grandi città, il transitorio mostra una netta superiorità in termini di rendimento percentuale lordo. A Napoli si registra il 15,6% contro il 6,6% del breve, a Torino l'11% contro il 7,4%, a Bologna l'11,2% rispetto al 6,7%. Palermo evidenzia un 14,9% per il transitorio e un 10,9% per il breve, mentre Genova svetta con il 16,4% contro il 9,5% dei canoni giornalieri.

Solo in mercati fortemente caratterizzati dal turismo internazionale come Venezia il breve conserva un margine lordo superiore, con il 10,8% a fronte del 9,6% del transitorio, mentre a Firenze le due opzioni si avvicinano con un 6,8% per i canali rapidi e un 8,7% per le formule transitorie.

Quando si valuta l'accensione di un mutuo per un investimento immobiliare, il calcolo deve basarsi sul rendimento netto e non su quello lordo. Gli affitti brevi comportano una serie di uscite fisse rilevanti: spese di pulizia, commissioni per le piattaforme online, utenze interamente a carico del proprietario e la gestione della tassa di soggiorno.

Per chi deve rimborsare un mutuo, la stabilità del canone transitorio, che può durare fino a 18 mesi, offre una certezza pianificabile rispetto alla volatilità delle prenotazioni turistiche. Inoltre, l'aumento a 9,5 euro della tassa di soggiorno in realtà come Milano ha contribuito a contrarre la redditività netta del breve del 5% su base locale, riducendo il flusso di cassa utile per la copertura della rata.

Il quadro fiscale rappresenta un altro elemento decisivo per determinare la fattibilità di un mutuo legato a un immobile da locare. L'ultima legge di bilancio ha innalzato l'aliquota della cedolare secca al 26% a partire dal secondo immobile concesso in locazione breve, lasciando il 21% solo sulla prima casa.

Dal punto di vista fiscale, spetta ai proprietari scegliere quale degli immobili «assoggettare a tassazione del 21% e del 26%, oppure se optare per la tassazione ordinaria. La cedolare secca, pur agevolata, presenta limiti importanti per chi ha sostenuto spese d'acquisto: nella base imponibile rientrano anche le commissioni che spettano all’intermediario, non consente la deduzione dei costi, ad esempio le spese da ristrutturazione e limita i crediti d’imposta.

Se si possiedono più di tre immobili e scatta la presunzione di imprenditorialità, l'host deve aprire la partita IVA, richiedere la segnalazione certificata di inizio attività e tenere la contabilità. In questa situazione, la tassazione ordinaria si applica a tutti gli immobili, anche i primi due.