Pignoramento dopo 18 rate non pagate. La nuova legge a tutela dei mutuatari

Torniamo a parlare dell'esproprio automatico per il mancato pagamento delle rate, infatti, ad inizio marzo, quando avevamo affrontato l'argomento, la situazione era ancora in divenire.

Il decreto legislativo sui mutui e sui pignoramenti è stato approvato in via definitiva dal Consiglio dei Ministri, in attesa della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. Il decreto attua la direttiva comunitaria del 2014 (la 17/Ue) sui ‘contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali’ e conferma le 18 rate mensili non pagate, anche non consecutive, come condizione di inadempimento da parte del consumatore, al posto delle 7 previste inizialmente che avevano fatto insorgere le associazioni di categoria. Finalità dichiarata del provvedimento è garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all'acquisto del diritto di proprietà su un immobile.

Ma vediamo nel dettaglio quali sono tutte le novità introdotte dal decreto legge.

1 La clausola anti insolvenza

La novità più importante dell’emendamento di legge è proprio l’accordo tra la banca e il cliente che abbia contratto il debito attraverso una clausola espressa che prevede come in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo da parte del contraente si proceda alla vendita diretta della casa, senza bisogno di passare dall’asta immobiliare.

2 L’estinzione del debito

La restituzione o il trasferimento del bene dato in garanzia o dei proventi derivanti dalla vendita del bene comportano l’estinzione del debito stesso, anche nel caso in cui i ricavi della vendita dell’immobile siano inferiori al debito residuo. Nel caso i proventi siano invece superiori al valore del debito residuo, il cliente ha diritto a incassare l’eccesso.

3 La tutela del consumatore

Informazioni precontrattuali adeguate devono essere fornite al consumatore in maniera sistematica e adeguata, attraverso il Pies, un prospetto informativo standardizzato secondo le disposizioni europee: questo conterrà spiegazioni dettagliate sul contratto di credito prima della sua conclusione e sul tasso annuo effettivo globale (Taeg). Inoltre il decreto individua i cosiddetti canoni di comportamento per i finanziatori e gli intermediari che offrono contratti di credito ai consumatori (canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori).

4 L’assistenza obbligatoria

È uno dei punti definiti all’ultimo dalla Commissione di Governo, in un primo momento stabilito come facoltativo. Prevede l'assistenza obbligatoria di un consulente per il cliente che intenda sottoscrivere la clausola di pignoramento nel suo contratto di mutuo con la banca.

5 Nessuna retroattività

La clausola che stabilisce l’accordo tra la banca e il cliente è facoltativa e potrà essere inserita esclusivamente per i contratti sottoscritti dalla data di entrata in vigore delle nuove norme, senza estendersi ai finanziamenti precedenti l’approvazione della norma di legge. Sui contratti già in vigore e sulle successive surroghe dei contratti di mutuo precedentemente sottoscritti non sarà dunque possibile applicare il pignoramento diretto dell’immobile.

6 Nessuna penale di estinzione anticipata del debito

La direttiva europea sui mutui che ha ispirato il decreto legge approvato delega ai Paesi membri della comunità la facoltà di applicare una penale sull’estinzione anticipata dei mutui. Il nostro governo ha deciso di mantenere quanto stabilito nel 2007 dalla legge Bersani e non introdurre alcuna penale.

Ma quali sono i vantaggi del nuovo decreto legislativo? Accorciare i tempi, innanzitutto, visto che prima un’asta giudiziaria con il Tribunale richiedeva fino a 7 anni per compiersi.

E, secondo quanto detto sopra, garantire un elevato livello di protezione del consumatore che si trova in condizioni di difficoltà nell’adempiere al pagamento delle rate di un mutuo. In questo senso, bisogna ricordare che il decreto stabilisce in aggiunta ai punti visti che la Banca d'Italia ‘dovrà avere un riguardo maggiore nei confronti dei casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore’.

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