Acquisto prima casa avendone già una: quando è possibile?

È possibile acquistare una nuova abitazione con l’agevolazione “prima casa” anche se si possiede già un immobile comprato con lo stesso beneficio, ma a determinate condizioni.

Nell’atto del nuovo acquisto bisogna dichiarare l’impegno ad alienare l’immobile precedente entro il termine previsto.

Questa possibilità è disciplinata dalla nota II-bis, comma 4-bis, della Tariffa allegata al Testo unico dell’imposta di registro. La Legge n. 207/2024 ha esteso il termine per la vendita da uno a due anni, con effetto dal 1° gennaio 2025.

Che cosa cambia se la casa precedente è nello stesso Comune?

Il possesso di un’altra abitazione nello stesso Comune può impedire di ottenere l’agevolazione “prima casa” per il nuovo acquisto, secondo i requisiti previsti dalla normativa. La regola dei due anni riguarda invece chi possiede già un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa” e si impegna a venderla entro due anni dal nuovo acquisto.

È quindi importante distinguere il possesso di una casa acquistata in precedenza con il beneficio “prima casa” dal possesso di un’altra abitazione nello stesso Comune acquistata senza tale agevolazione. Prima del rogito, verifica con il notaio quale regola si applica alla tua situazione.

Chi acquista la nuova abitazione prima di vendere quella precedente deve alienare quest’ultima entro due anni dalla data del nuovo acquisto. Il termine decorre dal nuovo atto, non dalla data in cui era stata comprata la casa precedente.

L’impegno alla vendita deve risultare nell’atto. È opportuno confrontarsi con il notaio prima del rogito per verificare che le dichiarazioni siano coerenti con i requisiti applicabili e con la propria situazione proprietaria.

La possibilità di vendere la casa precedente entro due anni non elimina gli altri requisiti “prima casa”. In sintesi, l’abitazione deve appartenere a una categoria catastale ammessa e non deve essere classificata A/1, A/8 o A/9. Inoltre, l’acquirente deve avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile oppure trasferirla entro 18 mesi, salvo i casi previsti dalla normativa.

Le dichiarazioni richieste vanno rese nell’atto di acquisto. Poiché la valutazione può dipendere da quote di proprietà, diritti reali, regime patrimoniale e caratteristiche degli immobili, è consigliabile far verificare la documentazione prima di procedere.

L’importo e il tipo di imposta dipendono dal venditore e dal regime fiscale della vendita.

Le imposte fisse e la base imponibile applicabile dipendono dalle caratteristiche dell’operazione. Per gli acquisti soggetti a imposta di registro può essere possibile chiedere il sistema del prezzo-valore, se ne ricorrono i presupposti.

Se la precedente abitazione non viene alienata entro il termine, si può perdere l’agevolazione richiesta per il nuovo acquisto. L’Agenzia delle Entrate può recuperare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, oltre agli interessi e alle sanzioni previste.

Per questo motivo è importante valutare con attenzione la possibilità concreta di vendere entro la scadenza. Un preliminare di vendita, da solo, normalmente non equivale al trasferimento della proprietà richiesto dalla norma: occorre verificare quale atto perfezioni l’alienazione nel caso specifico.

No, il credito d’imposta non viene riconosciuto d’ufficio: se ricorrono i requisiti, il contribuente deve chiederne l’utilizzo con le modalità previste. Può essere utilizzato, per esempio, in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto oppure, nei casi ammessi, in dichiarazione dei redditi o in compensazione.

In linea generale, il credito riguarda chi vende un’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” e ne acquista un’altra, con i requisiti previsti, entro un anno dalla vendita.

È un beneficio distinto dal termine biennale previsto per chi compra la nuova abitazione prima di vendere quella precedente. Per la modalità concreta di richiesta e di utilizzo è opportuno verificare l’atto con il notaio o con un consulente fiscale.

Acquistare prima di vendere può richiedere di sostenere per un periodo due impegni finanziari, se è ancora in corso il mutuo casa sull'abitazione precedente. Prima di scegliere, conviene confrontare rata, spese accessorie, tempi di vendita e disponibilità di liquidità, oltre a verificare con la banca la sostenibilità del finanziamento.