Cosa comporta il ritardato pagamento di una rata e cosa sono gli interessi di mora?

Sottoscrivere un mutuo casa è un impegno a lungo termine che richiede un'attenta pianificazione e valutazione dei bilanci familiari. Tuttavia, nel corso degli anni possono insorgere difficoltà o imprevisti che rendono difficile pagare puntualmente ogni rata del mutuo. Capire cosa comporta un ritardo, anche minimo, è il primo passo per affrontare la situazione senza panico e con gli strumenti giusti.

Gli interessi di mora scattano dal giorno successivo alla scadenza della rata e servono a risarcire la banca per il mancato incasso. È fondamentale chiarire un punto: a differenza di quanto si possa pensare, non esiste una franchigia di tolleranza. Anche un solo giorno di ritardo può far scattare gli interessi moratori.

Il loro importo è definito dal tasso di interesse di mora specificato nel contratto, che per legge è sempre superiore a quello ordinario del finanziamento, oscillando solitamente tra i 2 e i 4 punti percentuali in più. Tuttavia, questo tasso non può superare le soglie anti-usura definite dalla Banca d’Italia. Se ciò accade, si configura un tasso usurario e la clausola contrattuale è considerata nulla.

Calcolare gli interessi di mora è molto semplice. La formula matematica per il calcolo del costo del ritardo nel pagamento della rata, sarà:

(Giorni di Ritardo X Importo della rata X Tasso di Mora)/36500

Facciamo un esempio pratico: mettiamo il caso che i giorni di ritardo siano 20 e che l'importo della rata sia di 515€ ed il tasso di mora sia stato fissato al 4%. Gli interessi di mora saranno di 1,13€, a cui vanno aggiunte altre spese accessorie, dette spese messa in mora, come le commissioni di insoluto, la lettera di sollecito, il costo del recupero del debito, ecc.

La segnalazione ai Sistemi di Informazioni Creditizie (SIC), come CRIF, non è mai un atto arbitrario, ma segue regole precise a tutela del consumatore, che distinguono tra il primo ritardo e quelli successivi.

In caso di primo ritardo su un finanziamento, la legge prevede una procedura di garanzia. La segnalazione viene resa visibile solo se il mancato pagamento si protrae per due rate mensili consecutive. Inoltre, la banca è obbligata a inviare un preavviso di segnalazione almeno 15 giorni prima, dando al debitore la possibilità di saldare il debito ed evitare l'iscrizione.

Attenzione, però, perché per i ritardi successivi al primo la procedura è molto più rapida: la segnalazione può avvenire con gli aggiornamenti mensili anche per una sola rata non pagata.

Se ti rendi conto di non poter pagare una o più rate, la regola fondamentale è una sola: agire tempestivamente e non ignorare il problema. Un dialogo trasparente con la banca può aprire la strada a diverse soluzioni concrete per evitare che una difficoltà temporanea si trasformi in una crisi.

Le principali opzioni da considerare sono:

• contattare la banca: è il primo e più importante passo. Comunicare le proprie difficoltà permette di esplorare soluzioni condivise prima che la situazione si aggravi;
• rinegoziazione: si possono concordare con il proprio istituto nuove condizioni contrattuali, come l'allungamento della durata del mutuo per abbassare l'importo della rata mensile;
• sospensione delle rate: in alcuni casi previsti dalla legge o da accordi con la banca, è possibile sospendere temporaneamente il pagamento delle rate (solitamente la sola quota capitale). In particolare, chi si trova in situazioni di temporanea difficoltà può ricorrere al Fondo Gasparrini. In questo modo è possibile sospensione per un massimo di 18 mesi il pagamento delle rate, con un supporto del Fondo che sostiene il 50% degli interessi maturati nel periodo della sospensione.
• surroga del mutuo: è sempre possibile trasferire il proprio mutuo presso un'altra banca che offra condizioni più vantaggiose. La surroga è gratuita e può permettere di ottenere un tasso di interesse più basso e una rata più sostenibile.

Se, nonostante i solleciti, il debito non viene regolarizzato, la banca può procedere con azioni legali più incisive. A questo punto si entra nella fase dei rischi più seri, che possono portare alla perdita del diritto di pagare a rate e all'avvio di procedure sull'immobile.

La revoca del mutuo per mancato pagamento delle rate

In caso di inadempimento grave e continuativo, la banca può avvalersi della risoluzione del contratto, nota anche come revoca del mutuo. Questa azione legale si traduce nella decadenza dal beneficio del termine: il mutuatario perde il diritto di rimborsare il debito a rate, come previsto dal piano d'ammortamento originale. Di conseguenza, l'istituto di credito può esigere l'immediata restituzione dell'intero capitale residuo.

La banca comunica la risoluzione unilaterale del contratto e solitamente concede al debitore di solito 15 giorni per restituire il debito residuo ed estinguere per intero il mutuo. La mancata restituzione della somma fa scattare il recupero coatto del credito, attraverso procedure esecutive che vanno dal pignoramento dell’immobile su cui è iscritta l’ipoteca all’azione legale contro l’eventuale garante della fidejussione o contro il debitore stesso.

In casi estremi, la banca può inoltre procedere al cosiddetto pignoramento presso terzi: si tratta di un procedimento esecutivo previsto dal nostro ordinamento e che coinvolge un terzo soggetto con lo scopo di ottenere la restituzione del debito. In parole povere, la banca può avviare la procedura per il pignoramento dello stipendio, della pensione o di un conto corrente del debitore.

Dopo quante rate non pagate si rischia il pignoramento?

Il pignoramento dell'immobile è l'atto finale di un lungo processo legale, non una conseguenza immediata. Per la maggior parte dei mutui per l'acquisto della casa, la legge prevede tutele e soglie precise prima che la banca possa procedere con la risoluzione del contratto e il successivo pignoramento. Queste condizioni sono:

• Per i mutui stipulati dopo il 2016, il mancato pagamento di 18 rate, anche non consecutive.
• Per i mutui stipulati prima del 2016, il mancato pagamento di 7 rate, anche non consecutive.

È importante sottolineare che, per i mutui stipulati prima del 2016, la legge definisce "ritardo rilevante" solo quello compreso tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza della rata. Un ritardo inferiore a 30 giorni, pur comportando interessi di mora, non viene conteggiato ai fini del raggiungimento delle sette rate.

Infine, a prescindere dalla data del contratto, esiste una regola sull'inadempimento grave. Questa regola stabilisce che anche il mancato pagamento di una sola rata per un periodo superiore a 180 giorni è sufficiente per permettere alla banca di avviare le procedure di risoluzione del contratto e successivo pignoramento della casa.