IMU imposta municipale unica

L’IMU è una delle principali imposte sulla casa e riguarda milioni di proprietari. Capire cosa la fa scattare, chi è tenuto a pagarla e come si calcola aiuta a evitare errori e sanzioni. In questa guida trovi tutto quello che ti serve sapere, spiegato in modo chiaro.

L’IMU è l’imposta municipale propria, un tributo di natura patrimoniale dovuto per il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. È spesso chiamata “imposta municipale unica”, ma la denominazione corretta per legge è “propria”. Sono esclusi dall’imposta i fabbricati adibiti ad abitazione principale, tranne quelli classificati come di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

L’IMU è stata introdotta nel 2012 in sostituzione dell’ICI e, per alcuni anni, ha fatto parte dell’Imposta Unica Comunale (IUC). La IUC e la TASI sono però state abolite: oggi l’IMU è disciplinata dalla legge di bilancio (art. 1, commi 739-783, legge n. 160/2019).

Si applica in tutti i comuni italiani, con l’eccezione del Friuli-Venezia Giulia e delle province autonome di Trento e Bolzano, dove valgono imposte locali analoghe (IMIS, IMI e ILIA).

Sono tenuti al pagamento dell’IMU:

• il proprietario dell’immobile o il titolare di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie;
• il concessionario nel caso di aree demaniali;
• il locatario in caso di leasing, dalla stipula del contratto e per tutta la sua durata, anche per immobili da costruire;
• il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice.

Quando un immobile ha più proprietari, ciascuno paga la propria quota, in proporzione alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno in cui l’ha posseduto. Chi invece vive in un immobile in affitto non deve versare l’IMU.

La regola generale è che l’IMU non è dovuta sull’abitazione principale, cioè l’immobile in cui il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Fanno eccezione le abitazioni di lusso che pagano l’imposta ma beneficiano di una detrazione di 200 euro, rapportata al periodo dell’anno.

L’esenzione si estende a una pertinenza per ciascuna categoria C/2 (cantine e depositi), C/6 (box e garage) e C/7 (tettoie e posti auto): sul secondo box, quindi, l’IMU è dovuta.

Una precisazione importante arriva dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 209/2022): se i coniugi risiedono e dimorano in immobili diversi, l’agevolazione per l’abitazione principale può spettare a entrambi, salvo che il Comune accerti che la dimora abituale è in realtà la stessa.

Sono assimilate all’abitazione principale anche le case delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, gli alloggi sociali, la casa familiare assegnata dal giudice e un immobile dei membri delle Forze armate e di polizia.

Qualsiasi immobile diverso dall’abitazione principale (seconde case, immobili sfitti o a disposizione, case vacanza) è soggetto all’IMU con l’aliquota ordinaria, che il Comune può modulare entro i limiti di legge.

L’imposta colpisce anche le aree fabbricabili, sulle quali la base imponibile è il valore di mercato (valore venale) dell’area.

Il calcolo dell’IMU parte dalla rendita catastale dell’immobile, che trovi nell’atto di acquisto o in una visura catastale. Il procedimento si svolge in pochi passaggi:

• si rivaluta la rendita catastale del 5%;
• si moltiplica il risultato per il coefficiente previsto per la categoria dell’immobile;
• si applica infine l’aliquota stabilita dal Comune per quel tipo di immobile.

I coefficienti (moltiplicatori) cambiano in base alla categoria catastale. I principali sono:

• 160 per le abitazioni (gruppo A, esclusi gli uffici A/10) e per le pertinenze C/2, C/6 e C/7;
• 80 per gli uffici (A/10) e per gli immobili D/5;
• 55 per i negozi (C/1);
• 140 per i gruppi B e per le categorie C/3, C/4 e C/5;
• 65 per gli immobili a destinazione speciale del gruppo D (escluso D/5).

Per i terreni agricoli la base imponibile si ottiene rivalutando il reddito dominicale del 25% e moltiplicandolo per 135.

Sull’imposta così determinata incidono poi la quota e i mesi di possesso: un mese si conta per intero se il possesso supera la metà dei giorni. Per le abitazioni di lusso si sottrae infine la detrazione di 200 euro.

La legge fissa per ogni tipo di immobile un’aliquota di base, che ogni Comune può aumentare o ridurre entro limiti prestabiliti:

• 0,5% per le abitazioni principali di lusso (il Comune può aumentarla di 0,1 punti o azzerarla);
• 0,86% per gli altri immobili, comprese le seconde case (aumentabile fino all’1,06% o riducibile fino a zero);
• 0,76% per i terreni agricoli (aumentabile fino all’1,06%).

Le aliquote vengono deliberate dal Consiglio comunale e pubblicate sul portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze: per conoscere quella esatta del tuo immobile devi quindi fare riferimento alla delibera del tuo Comune.

Oltre all’abitazione principale, la legge prevede diverse esenzioni. Tra le principali:

• gli immobili di Stato, Comuni ed enti pubblici destinati ai compiti istituzionali;
• i fabbricati delle categorie catastali da E/1 a E/9 (stazioni, porti, aeroporti, e simili);
• gli immobili destinati al culto e quelli usati dagli enti non commerciali per attività meritevoli di tutela;
• i “beni merce”, cioè i fabbricati costruiti dall’impresa per la vendita, finché restano invenduti e non locati;
• i fabbricati collabenti (categoria F/2), privi di rendita.

Sono inoltre previste riduzioni della base imponibile del 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico, per quelli inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, e per gli immobili concessi in comodato a un parente in linea retta di primo grado (con specifiche condizioni). Per gli immobili affittati a canone concordato, infine, l’aliquota è ridotta al 75%.

L’IMU si versa in due rate: l’acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. È possibile pagare tutto in un’unica soluzione entro il 16 giugno.

Il versamento si effettua con il modello F24 o con bollettino di conto corrente postale (è prevista in futuro anche la piattaforma PagoPA). A ciascun tipo di immobile corrisponde un codice tributo (ad esempio 3918 per gli “altri fabbricati”, 3916 per le aree fabbricabili, 3914 per i terreni).

La dichiarazione IMU non è sempre obbligatoria: va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo solo in casi particolari (ad esempio immobili inagibili, in leasing o con agevolazioni), mentre non serve quando i dati sono già noti al catasto o derivano da un atto notarile.

Se ti accorgi di aver saltato una scadenza, puoi rimediare con il ravvedimento operoso: versi l’imposta dovuta con un F24, aggiungendo una sanzione ridotta e gli interessi calcolati sui giorni di ritardo.

Conoscere bene l’IMU è utile anche quando si acquista una casa: l’imposta incide infatti sui costi di gestione di una seconda abitazione o di un immobile di pregio. Se stai pensando di comprare casa, su MutuiOnline.it puoi confrontare gratuitamente le offerte di mutuo di numerose banche e trovare la soluzione più adatta al tuo progetto, valutando TAN, TAEG, rata e costi accessori prima di scegliere.